José Barta; 10 de febrero de 2012
B) ACTIVOS INMOBILIARIOS ADQUIRIDOS
En este apartado la actual reforma ha modificado ligeramente la del 2010, salvo en el tratamiento de suelos y de promociones en curso o ejecución.
La anterior regulación establecía un descuento mínimo, sobre el valor atribuido a cada inmueble, del 10% desde el primer momento de su incorporación como activo de la entidad. La última reforma establece una separación del tipo de activos inmobiliarios, desarrollando esta escala de descuentos para todos aquellos edificios terminados, del tipo que sea, salvo los que fueran residencia habitual del deudor, fijando un mínimo del 25%, si bien conviene recordar que esta exigencia se produce 14 meses después de la anterior regulación, y en la misma ya se establecía que aquellos activos que llevaran más de 12 meses en la entidad (finales del 2011), sufrirían un incremento del descuento de su valor de 1.000 puntos básicos, como mínimo, situándose el mismo en el 20%, por lo que solo un 5% de diferencia separa ambos valores, habiendo sido el deterioro real del mercado muy superior.
La reforma del 2010 también establecía que todos aquellos activos, adquiridos por la entidades financieras, que llevaran en el balance de las mismas más de 24 meses (finales del 2012) sufrirían un descuento, de su valor de referencia, del 30%, que es el mismo que establece la actual regulación para aquellos activos terminados que permanezcan más de 12 meses en dichos balances (principios del 2013). Por consiguiente entiendo que la única aportación que realiza, en este aspecto, la actual reforma es alargar la tabla de descuentos dos años más, ya que establece que aquellos activos que superen los 24 meses (principio de 2014) experimentarán un descuento del 40% y los que superen los 36 meses (principio de 2015) sufrirán un descuentos, sobre valor de referencia, del 50%.
El matiz realizado en las anteriores líneas, sobre activos terminados justifica su relevancia al comprobarse que la actual reforma vuelve a establecer una clara diferencia, en el apartado de activos adquiridos, con el suelo para promover y con las construcciones en curso, tal como lo hace con los activos inmobiliarios como garantía de préstamos. De igual forma aplica estos conceptos a todos los usos urbanísticos, fijando unos descuentos mínimos, desde el primer momento de su incorporación a la entidad financiera, del 50% para las construcciones en curso y del 60% para los suelos para promoción. Mantiene los porcentajes que exigía en la situación de valoración del activo inmobiliario como garantía de préstamos dudosos y subestandars.
Debo reconocer que es en este apartado en el que se distingue por ir más allá de la reforma del 2010, pero la satisfacción queda ligeramente empañada al no establecer ninguna distinción entre tipos urbanísticos de suelo. La incertidumbre creada solo se esclarecería si procediéramos a aplicar la vigente Ley del Suelo, en cuyo caso solo deberíamos considerar como solares o suelos urbanos aquellos que han adquirido tal condición, después de finalizar por completo el proceso de urbanización. Este supuesto conlleva unas consecuencias importantísimas para las entidades. Lo valoraremos más detenidamente en las conclusiones.
Finalmente la reciente reforma de la Circular 4/2004 fija un plazo de 36 meses, de permanencia de los activos inmobiliarios en la entidad, a partir del cual su valor de referencia deberá sufrir un descuento del 40% mínimo. Esta condición es aplicable a todos aquellos activos inmobiliarios para los que no se contemple porcentajes mínimos superiores, como sería el suelo rustico y las viviendas de particulares que hubieren sido su residencia habitual.
UNA PUNTUALIZACIÓN NECESARIA
Finalmente conviene matizar algún porcentaje superior, a los ya expuestos anteriormente en este trabajo, que vienen circulando por algunos medios de comunicación, que representarían aparentemente provisiones superiores por parte de las entidades.
En el ANEXO II del Real Decreto-Ley 2 /2012, de 3 de febrero se establecen unos descuentos aplicables al importe del crédito vivo o al valor contable del activo incorporado a la entidad, según corresponda en cada caso, consistentes en el 80% para la financiación o valor contable del suelo y el 65% para la financiación o valor contable de las promociones en curso (no se aplicará este porcentaje a los prestamos subestandar con obra en curso).
De ningún modo podemos considerar estos descuentos a efectos de provisiones, que son los que ya hemos reseñado suficientemente en los apartados A) y B). Estos descuentos, como en el propio ANEXO II se reseña son solo aplicables al exceso adicional de capital principal a que se refiere el apartado 4 del artículo 1 de Real-Decreto, que a su vez se remite a los apartados 1 y 3 del mismo artículo 1, siendo el apartado el que, a nuestros efectos, resulta más clarificador, al establecer que: “3. Los grupos consolidables de entidades de crédito, así como las entidades de crédito no integradas en un grupo consolidable, que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1 del Real Decreto-ley 2/2011, de 18 de febrero, para el reforzamiento del sistema financiero, deban cumplir un nivel mínimo de capital principal, deberán contar con un exceso adicional por el importe que resulte de los cálculos previstos en el Anexo II, en relación con los activos señalados en el apartado 1.”