José Barta; 5 de mayo 2014
El problema más grave con el que se encuentra cualquier analista que intente valorar las medidas que el actual Gobierno de España adoptará sobre el mercado inmobiliario, principal protagonista de nuestra crisis, es la falta de información fiable.
Comenzó la andadura con la afirmación rotunda de que jamás se acometería la creación de un Banco Malo, y la verdad es que no se creó, no hacía falta, ya existía el FROB, que es el autentico Banco Malo, si por tal entendemos una estructura que acoge sin rechistar todas aquellas “entidades financieras inviables”, que el Gobierno determine acoger, asumiendo incondicionalmente sus activos tóxicos. La SAREB, a las que los legos suelen denominar Banco Malo, no deja de ser un instrumento accesorio que permite eliminar dichos activos de los Balances de las entidades ya nacionalizadas, al objeto de que se puedan privatizar rápidamente, dando garantía a los compradores de que no tendrán que asumir dicha basura.
Más tarde, el pasado año observamos como desaparecieron, del inventario correspondiente al Parque de Viviendas que viene elaborando el Ministerio de Fomento, desde hace más de quince años, 700.000, sin que hasta la fecha se haya dado explicación técnica alguna.
En el recientemente aprobado Programa de Estabilidad y Reformas 2014, nos encontramos con dos versiones, el resumen ofrecido a través de la Web del Consejo de Ministros y la remitida por el Ejecutivo a Bruselas, contenida en la Web del Ministerio de Economía.
En ambas versiones predomina la ambigüedad en relación con aquellas medidas que pudieran afectar al sector inmobiliario.
En la información que se aporta en la Web de la Moncloa se dice literalmente: “La reforma incluirá, entre otros, el IRPF y el Impuesto sobre Sociedades. Además, se incluyen reformas de la fiscalidad indirecta y medioambiental, siempre vinculadas a la normativa comunitaria.” Lo cual, conociendo como ya conocemos a este equipo, quiere decir que se crearan nuevos impuestos, bajo la escusa de que la Unión Europea lo exige (la culpa siempre es de un tercero).
Si acudimos al documento supuestamente remitido a Bruselas, nos encontramos con expresiones tales como que “Las principales líneas de actuación propuestas son: simplificar el sistema y suprimir algunos impuestos, recomponer las bases imponibles eliminando exenciones, reducir tarifas y tipos en los impuestos directos, proteger los rendimientos más reducidos del trabajo, cambiar sustancialmente los impuestos medioambientales, luchar contra el fraude fiscal y contribuir a la unidad de mercado y la neutralidad fiscal.”
Tenemos que rebuscar entre sus más de doscientas páginas para lograr algún indicio de intencionalidad más claro. Así, más adelante afirma que: “El Gobierno estudiará diversas alternativas, entre otras, la imposición sobre la propiedad, la imposición medioambiental con el menor impacto posible en la competitividad, el incremento de los impuestos por uso frente a los que gravan la transmisión de la propiedad o la imposición sobro el sector financiero”.
Y más adelante vuelve a reiterar que “se llevará a cabo un ejercicio de revisión de las diferentes figuras tributarias, con el fin de acercar las bases imponibles de forma progresiva a la propiedad de los bienes, disminuyendo por lo tanto el énfasis en la transmisión”.
Si tenemos en cuenta que una de las recomendaciones de la “Comisión Lagares” fue la de acercar los precios catastrales a los valores de mercado, con el consiguiente incremento en la mayoría de las bases imponibles y el correspondiente aumento de la factura fiscal (IBI) al propietario del inmueble, ya podemos intuir por donde van a ir los tiros.
Personalmente, en el año 2003 – mientras denunciaba la insostenibilidad del incremento de precios de las viviendas, así como el disparatado ritmo de construcción de las mismas – me manifestaba partidario de incrementar los IVAs correspondientes a las viviendas libres, dado que – en mi opinión – era una de las medidas contraciclicas precisas en dicho momento (el problema es que nadie quería equilibrar el ciclo)
Desplazar el mayor peso fiscal del proceso de compraventa al de posesión de un inmueble, puede ser una medida interesante – países como Francia lo utilizan – pero en estos momentos, en nuestras circunstancias de paro y caída de ingresos familiares, supondría un nuevo mazazo sobre las economías medías, que no serian capaces de soportar.
Generaría magníficos ingresos a las arcas del Estado, pero en detrimento del consumo y del resto de la economía productiva, ya que no se han realizado estudios sobre su incidencia en la competitividad de nuestras pequeñas empresas y autónomos.
Además debe tenerse presente que un cambio de este tipo supone un cambio de paradigma tan radical, que es preciso establecer un periodo de tiempo dilatado (entre 5 y 10 año) para su implantación, al objeto de dar tiempo, y con ello oportunidad, de retirarse a todos aquellos propietarios que nunca hubieran comprado con dichas condiciones; no respetar estos plazos supondría un conflicto más grave que el que ha supuesto cambiar las reglas del juego de las subvenciones a las energías renovables, con el agravante de que, en el caso de las viviendas, la gran mayoría de los afectados carecerían de recursos para defenderse judicialmente, lo que produciría una nueva injusticia social en nuestro país.
Contra las conclusiones de la Comisión Lagares, en el ámbito de la vivienda, expreso la inoportunidad de las mismas, al tener sus propuestas un carácter notoriamente perjudicial para nuestra actual coyuntura, así como partir de un profundo desconocimiento sobre la ineficiencia de los actuales métodos de tasación inmobiliaria utilizados en España.
Es este, los instrumentos de tasación, el principal problema que se debe afrontar, antes de acometer cualquier otra medida regulatoria para los mercados inmobiliarios.
Tras esta salvedad conviene puntualizar que desviar la carga impositiva de la adquisición a la propiedad, en este momento, solo beneficiaría a los fondos oportunistas, que ya están haciendo su agosto, a costa de las ayudas que los contribuyentes en este país nos hemos visto obligados a dar a las entidades rescatadas. Téngase en cuenta que estos fondos, en los supuestos de arrendamiento de dichos inmuebles, cargan el importe de los IBIs sobre los arrendatarios, algo permitido con la actual legislación de arrendamientos urbanos.
Por cierto, lo mismo que con las pequeñas empresas, convendría valorar la incidencia de estas medidas en los compradores extranjeros, así como en todos aquellos inversores que se están posicionando en viviendas para alquiler vacacional, dado que esta nueva carga se sumaría a la regulación que, sobre este tipo de inmuebles, van desarrollando las distintas Comunidades Autónomas, y que, más pronto que tarde, se convertirá en nuevas cargas económicas sobre las mismas (por el hecho de haber quedado, este tipo de viviendas, desvinculado de la cobertura del la Ley de Arrendamientos Urbanos, pasando a depender de las legislaciones autonómicas que regulan los establecimientos turísticos).