Clara Garcia-Pando, redactora de Pisos.com, acaba de publicar un artículo en dicho portal con el título ¿Volveremos a especular con la vivienda? , que se apoya en gran medida en una entrevista que me realizó hace unos días, mediante un cuestionario.
Aun cuando soy parte interesada les aconsejo leer el artículo, que aporta elementos para el debate.
Para aquellos que les pueda interesar, a continuación les transcribo el cuestionario con las respuestas que aporté.
CUESTIONARIO: JOSÉ BARTA
1. ¿Cree que todavía quedan inversores en el mercado inmobiliario que se dediquen a comprar vivienda para venderla con el fin de obtener beneficios?
Realmente, en el ámbito de los fundos, queda alguno, como lo demuestra la reciente operación realizada por la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS) de Madrid, que acaba de vender 1.800 viviendas de protección oficial (VPO) al fondo de inversión Blackstone, por 128 M €. Pero como esta misma operación pone de manifiesto, las mismas se realizan con quitas, sobre los precios de salida, muy importantes. En este caso reseñado ha superado, el descuento final medio, el 40% del precio de salida. Inversores particulares también existen, pero tienen que estar dispuestos a aguantar durante unos años, antes de poderlos poner a la venta, debido a las dificultades actuales para financiar al comprador final.
2. Hace poco el mercado percibió la reaparición del pequeño inversor… ¿Cree que aún realiza operaciones de este tipo?
En la medida en que sigan existiendo pequeños inversores con recursos económicos propios suficientes para ello, indudablemente seguirán realizando estas operaciones con un carácter muy selectivo. El mercado financiero estructurado les ofrece pocas alternativas y la mayoría de ellas suscitan serias desconfianzas entre estos inversores. De esta manera entre tener 100.000€ o 200.000€ en un Banco, al 1,5% o invertirlos en viviendas pequeñas, optará por esto último, considerándolo una inversión más rentable y más segura.
3. ¿Cree que cuando se reactive el mercado inmobiliario se volverá a especular con la vivienda a pesar de esta tremenda crisis que estamos sufriendo y del enorme stock de pisos?
Desgraciadamente la memoria es muy corta y volverá a suceder ese fenómeno, en cuanto el incremento de los precios de las viviendas demuestre que es superior a otros activos. Sobre cuando sucederá esto ya es más arriesgado establecer una fecha, pero me atrevo a adelantar que en algunas zonas costeras no se recuperará en 20 años, en algunos municipios pequeños, próximos a Madrid, no se recuperará en menos de 10 años, y que el resto necesitará entre 3 y 5 años para ver una ligera recuperación.
4. ¿Cómo se podría evitar que se volviera especular con el ladrillo?
La economía de mercado permite que cada persona asuma sus propios riesgos, en función de su visión de la coyuntura en cada momento. Esto creo que no se puede – ni se debe – evitar. Lo que si se podría evitar es que las entidades financieras apalanquen el 100% de las compras, así como establecer políticas tributarias anticiclicas – todo lo contrario de lo que se ha hecho, y se sigue haciendo, en España – como subir el IVA y el ITP, para las viviendas, en épocas de incremento de precios, y bajarlos en época de caída de precios.
5. Se calcula que la vivienda se ha rebajado un 35% desde sus máximos, ¿cuánto le queda por ajustarse aún a los precios?
Como muy bien sabe, no se puede generalizar. No es lo mismo una vivienda en el Paseo de la Castellana (Madrid) o en Paseo de Gracia (Barcelona), que una en Vera (Almería) a dos kilómetros de la playa, u otra en Valdeluz (Guadalajara). Hecha esta salvedad y descartando aquellas viviendas que tardarán más de 10 años, por situación, en entrar en un mercado de demanda, así como las viviendas singulares o ubicadas en entornos de alto poder adquisitivo, el descuento esperado sobre precios máximos, oscilará entre el 50% y el 75%, según usos. Puede parecerle muy fuerte estos descuentos, pero conviene tener en cuenta dos datos: en algunas zonas populares, como Vallecas en Madrid, los pisos llegaron a tener precios que alcanzaban los 6.000€/m2, algo que ahora parece un disparate, pero en el 2007 se veía razonable. Estos pisos caerán muy por debajo de los 2.500€/m2.
El otro aspecto que no me canso de comentar es la caída de la renta familiar neta disponible – con visos de difícil, por no decir imposible, recuperación a corto o medio plazo -; al día de hoy – a precios constantes – nos encontramos por debajo de la renta equivalente en el año 1998, y sigue cayendo. Esto quiere decir que los precios de las viviendas caerán, con carácter permanente, por debajo de lo que podríamos considerar comienzo del boom (2003).
José Barta; 25 de julio 2013