José Barta; 22 de julio 2013
Hace unas semanas El Corte Inglés permitió que se filtrara el “compromiso” de venta de su edificio situado en Barcelona, Plaza Catalunya, 23, al “grupo inversor multinacional” IVA Capital Partners, por 100 millones de euros. El inmueble, de unos 8.000 metros cuadrados de superficie, alberga un centro multimarca donde El Corte Inglés agrupa a firmas internacionales de moda de mujer, en algún caso en exclusiva en España. El operador comercial permanecerá en dicho edificio en régimen de alquiler.
Parece que nos encontramos ante una sencilla operación de inversión en inmueble con rentabilidad, pero en ocasiones las apariencias pueden engañar.
La sociedad IVA Capital Partners – que está participada porAbedo, Batex y un grupo inversor español dirigido por Jesús Valderramo – pretende obtener la condición de SOCIMI, según Thierry Julienne, promotor y director de Abedo.
Digo que pretende adquirir dicha condición ya que en la actualidad no la posee, pudiendo transcurrir un plazo entre tres y siete meses para lograrlo, desde el momento en que haya designado Asesor Registrado por la compañia, para que llegue a cotizar en el MAB, condición necesaria para las SOCIMIs.
En términos generales me llena de satisfacción que esta nueva figura jurídica comience a desarrollarse en uno de los perfiles que en su día esbocé en mis artículos Para lo que sirven y no sirven las nuevas SOCIMIs y SOCIMIS: instrumentos de estrategia financiera
A diferencia de con los Fondos de Inversión Inmobiliaria, de los que afirmé – desde su creación en los los 90 – que habían nacido muertos, me he manifestado entusiasta de las SOCIMIs – desde su última regulación -, reflejándolo en el artículo que publiqué a primeros de septiembre del pasado año, titulado SOCIMIS: al fin una regulación aceptable
Se produce esta operación en un contexto algo especial para la situación financiera del Corte Inglés, dado que se encuentra negociando para cerrar el proceso de refinanciación de su deuda, que asciende a 5.070 millones de euros (El principal acreedor es Banco Santander, con una exposición próxima a los 1.275 millones – el 25% del total -, seguido por Caixabank – con 754 millones -, BBVA – con 705 millones -, Banco Popular – con unos 444 millones – , y otros hasta un total de 25 entidades).
Y este contexto no resulta banal en la negociación financiera, dado que tanto el valor de mercado de los inmuebles de los que es propietaria El Corte Inglés, como su posible velocidad de realización, marcaran las condiciones de la misma.
La cartera inmobiliaria del Corte Inglés consiste en 86 grandes almacenes, de los que dos están fuera en Portugal, 42 hipermercados y 253 tiendas de proximidad, además de sus oficinas de Hermosilla y Torre Titania, ambos en Madrid. La valoración de los inmuebles en libros asciende a 7.578,78 millones de euros.
Sin duda, por este motivo, fuentes del grupo de distribución han confirmado que Tinsa, tasadora seleccionada para la valoración de su patrimonio inmobiliario, ha evaluado ya el 80 % del mismo, al que otorga un valor de 16.000 millones de euros. El 20 % restante corresponde a almacenes, centros logísticos, oficinas, y a la ampliación del centro comercial en la Castellana de Madrid, que incluye la Torre Titania, levantada en el solar que en su día ocupó el Windsor. El Corte Inglés estima que estos últimos superarán los 2.000 millones de euros, con lo que, a su juicio, una estimación de 18.000 millones es “conservadora”.
“La realidad” del alto valor de mercado de estos activos, se vería corroborada en una operación del estilo de la venta de Plaza Catalunya, con un precio de repercusiónpor metro cuadrado superior a los 12.000€.
Hasta aquí todo parece discurrir conforme a una estrategia perfectamente diseñada y adaptada a las circunstancias del mercado y del grupo.
Pero en demasiadas ocasiones lo que aparenta ser sencillo y transparente oculta maniobras e intereses poco claros, no necesariamente ilegales, pero que se tratan de ocultar.
Hay algo en las dos informaciones difundidas, que si bien al unirlas parecen reforzarse la una a la otra, si se escudriña más a fondo, terminan suscitando dudas serias sobre la “calidad de los “vehículos” utilizados y, en consecuencia, sobre los intereses realmente perseguidos, y por ello sobre la “realidad oculta en la misma”.
Estas dudas se podrían agrupar en dos puntos:
1) Se publicitan expresamente los valores de tasación, pero no se da el mínimo indicio sobre los procedimientos utilizados en las mismas, aun cuando suponemos que se habrá utilizado el de capitalización de rentas atribuibles, ante la ausencia absoluta de operaciones similares – o parecidas, aunque sea de lejos – con las que compararlas.
Este último procedimiento exige profesionales con altísima experiencia, no solo en el mercado español también en el del resto de la Unión Europea, y resulta se le encarga a TINSA, una sociedad de Tasaciones inmobiliarias especializada en viviendas, ya que fue creado para ello por distintas entidades financieras. Una sociedad que ha sido durante los últimos años la que mayor cuota ha tenido en el mercado de tasaciones hipotecarias, pero casi sin experiencia en la valoración de edificios de oficinas o en grandes centros comerciales. Por ello una sociedad sin el más mínimo prestigio, nacional o internacional, en este tipo de valoraciones.
Una empresa que lidera un colectivo que ha tenido una colaboración imprescindible en el disparatado incremento de los precios de las viviendas, durante nuestro pasado boom inmobiliario, y sobre el que existen muy serias dudas sobre la independencia de sus trabajos. Sobre este tema tengo una muy valiosa documentación, que quizás termine sacando a la luz en un futuro informe sobre este sector.
Continua en El Corte Inglés y las SOCIMIs (y 2)