José Barta; 17 de mayo 2013
Les proporciono el correspondiente enlace al artículo de pisos.com, titulado ¿Habrá una burbuja en el mercado del alquiler? , al tiempo que les transcribo, a continuación, mis respuestas integras
1. Si muchas cuotas hipotecarias siguen siendo más baratas que la renta mensual media de alquiler, ¿no es signo inequívoco que hay algún problema con nuestro mercado del alquiler?
R: El problema de trabajar con medias estadisticas es que podemos estar comparando inmuebles muy diferentes. Debe tenerse en cuenta que los alquileres actualmente se están realizando sobre viviendas bastante bien ubicadas, lo cual no quiere decir que estén en las zonas más caras de las ciudades, pero si que se encuentran en zonas muy bien comunicadas, con buenas dotaciones comerciales y de todo tipo de servicios en su entorno; este aspecto no es el característico de la mayoría de las viviendas vendidas en los últimos seis años. También debemos tener en cuenta la baja fiabilidad de las encuestas sobre las rentas reales, lo cual es toda una asignatura pendiente.
2. El alquiler medio en Berlín es de 650 €, mientras que en Madrid ronda los 1.100 €. Teniendo en cuenta el diferente nivel de vida de ambos países, ¿no están un poco hinchados los precios del alquiler en España?
R: Berlín es una ciudad que me entusiasma, he estado en diversas ocasiones en ella y disfruto siempre en ella, pero la verdad es que – a pesar del potencial que le atribuyo – no acaba de arrancar, quizás por la sobre producción de viviendas, respecto al crecimiento demográfico actual, pero dicho esto no creo que la media del alquiler en Madrid sea el que se atribuye en esas estadísticas, faltas del necesario rigor en el tratamiento de las muestras para considerarlas mínimamente fiables. A la hora de comparar precios debemos tener en cuenta muchos factores, entre los que la renta disponible es muy importante, pero antes de llegar a esas sutilezas necesitamos comparar viviendas similares, por lo que sería más preciso – dentro de los defectos que he comentado – establecer comparaciones por metros cuadrado útiles. En cualquier caso la comparación con Berlín entiendo que no es determinante aun cuando sea la Capital de Alemania dado el lento desarrollo que he comentado, estaríamos más atinados si lo comparáramos con una ciudad como Múnich.
3. ¿Cree que el precio de los alquileres irá bajando o por el contrario subirá en los próximos años?
R. Considero que el precio de los alquileres ha acusado en menor medida el desorbitado crecimiento de precios de las viviendas en España. La explicación resulta relativamente sencilla, dado que la renta disponible de las familias, en estos últimos años podían asumir el incremento desaforado de precios de las viviendas debido a que los bajos tipos de interés y el alargamiento en el tiempo de los créditos hipotecarios hacían que dicho encarecimiento se reflejará de forma muy moderada en las cuotas mensuales que se debían pagar.
Por este motivo la caída de los precios de alquiler tiene menor recorrido a la baja que el precio de las viviendas; en cualquier caso, dado que la renta disponible de las familias sigue cayendo, entiendo que los precios de los alquileres seguirá cayendo, si bien moderadamente.
4. Al igual que la Renta Básica de Emancipación provocó que subieran los precios de muchos alquileres, ¿cree que las próximas nuevas ayudas van a perpetuar esta burbuja?
R: Sinceramente no creo tendrán esa incidencia, dado el incremento de la oferta que se producirá
5. ¿Cree que multar las viviendas vacías podría provocar un descenso de los precios del alquiler?
R: Provocará indudablemente un incremento importante de viviendas al mercado de alquileres, con necesidad de ocuparse en un plazo relativamente corto, esto forzará el ajuste de precios de alquiler a la baja, pero esta situación se apreciará realmente en aquellas zonas donde existe un mayor número de viviendas de nueva construcción, es decir en la periferia de la grandes ciudades, y en los novísimos barrios residenciales.
6. ¿La creación de un parque social de viviendas bastante amplio impulsaría la caída de los precios de la vivienda en alquiler?
R: Dado el perfil social al que estarían destinadas esas viviendas no creo que tengan la mínima incidencia sobre el mercado normal, otra cosa es la incidencia que puedan tener en el truculento mercado de las infraviviendas, que ojala termine desapareciendo.