José Barta, 29-04-2010
Cuando comencé a trabajar en el sector inmobiliario, en septiembre de 1989, las únicas estadísticas que se aportaban estaban maravillosamente impresas, a todo color, en papel de cartulina, tenían periodicidad anual, como máximo semestral, y comparaban los precios máximos y mínimos entre las distintas capitales europeas. Realmente servían de poco en orden a tomar cualquier tipo de decisión.
Una de las primeras aportaciones que realizó Intec Consultores, empresa presidida por mi, al sector inmobiliario, fue la de incorporar algo más de rigor a las estadísticas. La estimación del parque total de oficinas, la determinación de zonas homogeneas, los porcentajes de ocupación, la determinación de precios máximos, mínimos y medios ponderados, así como las desviaciones atípicas, la evolución histórica de precios, fueron algunas de nuestras aportaciones.
Han pasado veinte años y poco ha cambiado el rigor estadístico del sector, si bien la elaboración de las mismas se ha extendido a la casi totalidad de las empresas que operan en el mismo.
No todo es culpa de los broker, que hacen lo que pueden con recursos limitados. Administraciones públicas y promotores y entidades financieras parece que han tenido poco interés en la mejora de estos instrumentos, claves para la óptima navegación de las empresas financieras, promotoras, arrendadoras y usuarias.
Otro día, dependiendo de la acogida de este articulo, podríamos hablar sobre ¿qué datos son realmente precisos, y como obtenerlos?, de forma sistematizada y continua. Por el momento el Ministerio de la Vivienda, el INE, el Ministerio de Fomento, el Colegio de Registradores, etc. lo único que hacen es dar vueltas a la misma madeja, no consiguiendo sino ensuciar la lana. Y gastar una pasta gansa.
Hoy nos limitaremos a confrontar una tabla comparativa, elaborada por mi, con datos públicos de CBRE, Jones Lang LaSalle, Savills y AGUIRRE NEWMAN , y a tratar de explicar algunas de las discrepancias que se producen entre algunos de los datos portados por cada fuente.
CUADRO SOBRE MERCADO DE ALQUILER DE OFICINAS EN MADRID
(El precio de los alquileres está reseñado en €/m2/mes)
La primera discrepancia surge sobre las dimensiones totales del parque de oficinas en Madrid. La diferencia no es despreciable, ya que es de casi tres millones de metros cuadrados, que son muchos en valores absolutos y en valores relativos, un 22,98% de diferencia. Tanta diferencia no se puede atribuir a una sola circunstancia, inciden al menos tres factores: cuantificación de superficies destinadas a oficinas en edificios en los que prevalece otro uso como característico (viviendas, industrial, comercial, etc.); cuantificación de superficies destinadas realmente a oficinas en edificios cuyo uso urbanístico es otro, no admitiendo dicho uso el exclusivo de oficinas; cuantificación de uso de oficina los metros cuadrados correspondientes a aparcamientos, en edificios de uso exclusivo de oficinas; y finalmente la mayor o menor capacidad de seguimiento, no solo de los grandes proyectos, también de los pequeños y medianos, situados muchos en pequeños municipios de la Comunidad.
Nos encontramos pues, en este punto, con dos problemas de distinto signo, el primero de criterio, ¿Qué debe computarse como oficinas?, el segundo de recursos materiales y económicos para el correcto seguimiento de la evolución del parque de oficinas, tanto respecto a las “altas”, incorporaciones de nuevas superficies, como de la “bajas”, desaparición por eliminación o transformación a otros usos, de superficies anteriormente destinadas a oficinas.
La nueva oferta, de igual forma se ve condicionada por lo expuesto anteriormente, en cualquier caso resulta difícil de explicar la diferencia entre metros cuadrados, que llega a superar el 55% sobre la cifra más alta.
Las diferencias que corresponden al computo de cierre de operaciones de alquiler son debidas a falta de información precisa sobre la totalidad del mercado, y este es uno de los datos que, vía deposito de contratos a efectos de fianzas obligatorias, se podría obtener, casi del 100% del total de las mismas, a través de los organismos autonómicos correspondientes, en el caso de Madrid el IVIMA.
La Oferta Disponible sufre de las diferencias comentadas en los anteriores puntos, difícilmente se puede coincidir en este punto, si no se coincide en las dimensiones totales del parque de oficinas. En cualquier caso resulta sorprendente la proximidad de las conclusiones de las dos empresas que aportan este dato, que por cierto, aplicando los porcentajes que ellas reconocen, la oferta supera, en ambos estudios, el millón de metros cuadrados. Desconozco si es un error, o es así. De ser cierta esta cifra, la crisis de este mercado supera la de 1992.
Respecto a los precios y su evolución podemos identificar una mayor coincidencia, prueba de que estos profesionales se encuentran inmersos en el día a día de esta actividad. Tan solo uno de ellos discrepa, más con palabras que con cifras –ya que no las aporta – hablando de ligeros descensos. Quizás debido a que su cómputo de tiempo, para medir esta evolución, es más corto que el de los otros.
En cualquier caso debo comentar que el dato ”objetivo” del precio por metro cuadrado resulta engañoso, debido principalmente a que no se especifica, respecto a estas operaciones de alquiler, ni los periodos de carencia del pago de mensualidades, que se pudieran haber concedido, ni otras posibles mejoras en especie que pudiera haber otorgado la propiedad. En otro orden de cosas, pero no menos importante, deberemos considerar que siempre se habla de precio por metro cuadrado construido, lo cual crea importantes distorsiones en el coste final para el usuario, ya que los edificios no suelen tener homogeneidad en los porcentajes correspondientes para obtener metros cuadrados útiles, teniendo unos más perdidas que otros, pudiendo ser las diferencias superiores al 10% de la superficie bruta.
Finalmente, dado que personalmente agradezco los gráficos y los cuadros en las informaciones de este tipo, les incorporo un grafico de Savills y un magnifico cuadro de CBRE
Tasa de disponibilidad de los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona y previsiones
Fuente: Savills Research
ACTIVIDAD MERCADO OFICINAS EN MADRID FUENTE CBRE
