José Barta Juárez, 28 de septiembre 2022
Desde que tengo memoria del sector, agosto 1989, los criterios para la medición de las dimensiones del mercado inmobiliario de oficinas no han cesado de crear tensiones entre los expertos.
De una parte, la dificultad para contabilizar aquellas oficinas situadas en edificios mixtos, no solo residenciales, también comerciales; o las situadas en edificios de uso industrial y dotacional.
De otra, el interés por tener “controladas” tanto la ocupación, como la evolución de precios, por parte de los grandes arrendadores de este tipo de inmuebles, han terminado por reducir el contenido de los informes de los grandes operadores, entre ellos los comercializadores, a edificios exclusivos de oficinas, o mixtos con accesos claramente diferenciados, eludiendo el resto de la realidad de la oferta inmobiliaria.
Los intereses personales terminan determinando los criterios de medición, lo que incide directamente en las dimensiones finales que se le atribuyen al parque de oficinas, lo que afecta directamente a la evolución de los precios, así como de la oferta disponible, independientemente de las distintas prestaciones de los inmuebles, o del aprovechamiento neto de sus superficies, algo en lo que no se entra, ni parece que se quiera entrar por parte de los operadores inmobiliarios.
Se podría argüir que la existencia de edificios para oficinas sobre solares cuyo uso característico no es de terciario oficinas, las sitúa en un contexto de ilegalidad, o de irregularidad urbanística, que exige no se contabilicen como tales. Y así se ha defendido, desde que tengo memoria, por parte de numerosos profesionales del sector; pero no es esta la opinión de muchos usuarios, ni de los responsables del catastro madrileño; en la primera década del 2000, me solicitaron que valorara como experto, a efectos de valor catastral, edificios concretos con fenotipo de oficinas y genotipo industrial, como procedí a calificarlos. Y es que el progreso tecnológico ha deshecho las diferencias entre algunos procesos industriales, como sucede con gestión y almacenamiento de datos, o el diseño industrial.
En el año 1996, desde Intec Consultores, presidida entonces por mí, que lideraba el subsector de arrendamiento de oficinas en Madrid, tras adquirir la base de datos del Catastro de esta ciudad, realizamos la primera estimación rigurosa del parque total de oficinas de la misma, incorporando, discriminadamente, los edificios de uso exclusivo y mixto, contando entre los primeros tanto los considerados urbanísticamente como de uso terciario oficinas, como los calificados de industrial o de dotacional. Este último uso no resulta irrelevante, dado que se corresponde no solo con el usado frecuentemente por las Administraciones Públicas, también por Fundaciones y otras instituciones sin ánimo de lucro, como las asociaciones sindicales, culturales, etc., que en ciudades como Madrid representan un elevado número de m2.
La consultora JLL ha publicado un informe, según el cual Madrid tiene una superficie total de 16,8 millones de m2 de oficinas; por su parte, en Barcelona, se estima una superficie total de 8,3 millones m2 de oficinas. En la descripción técnica de la encuesta se manifiesta que para el recuento no se ha tenido en cuenta los edificios de oficinas en parcelas de uso dotacional. Como suele ser habitual en este tipo de trabajos, los mercados locales se clasifican por subzonas, en función del rango de precios de alquiler. Un dato interesante que aporta JLL, en dicho informe, es el peso de los grandes propietarios en el parque total. A este respecto concluye que en Barcelona quince propietarios poseen 209 inmuebles (1,6 millones de m2), lo que supone el 20% del mercado detectado por la intermediaria; mientras que en Madrid treinta grandes propietarios poseen 396 inmuebles (3,7 millones de m2) lo que representa el 15% del mercado detectado.
En estos estudios, que podemos denominar “clásicos del sector”, la diferencia entre los distintos autores (grandes propietarios e intermediarios comerciales, principalmente) oscila entre el 5% y el 10%. Y todos ofrecen, desde mi punto de vista, el mismo error de discriminación que muestra el de JLL ¿Las razones? ¿Interés por mostrarse con una mayor cuota de mercado, con el consiguiente control de precios, por parte de los primeros?; ¿desinterés económico en la comercialización de otros tipos de oficinas y fomentar la apariencia de gran conocimiento del mercado, por parte de los segundos? En definitiva, dos posiciones que terminan conformando la realidad a la medida de sus respectivos intereses.
Han transcurrido algo más de veinte años para que vuelva a encontrarme con un trabajo de investigación, sobre el mercado inmobiliario de oficinas, que, en mi opinión, supere la miopía interesada de los “clásicos del sector”.
La firma estadounidense CoStar Group, cotizada en el Nasdaq con una capitalización de 20.000 millones de dólares, es el mayor proveedor de información inmobiliaria del mundo, con 40 millones de visitantes mensuales y una base de datos formada por cinco millones de edificios que suman 11.500 millones de metros cuadrados, según su propia información. Hace dos años compraron Belbex, Portal español de intermediación inmobiliaria, dirigido principalmente a profesionales. Desde esta plataforma han decidido aportar rigor a los estudios del mercado inmobiliario español, comenzando con el de oficinas madrileño. Para ello CoStar ha analizado 657.000 edificios en toda la comunidad de Madrid. El resultado no ha sido suficientemente valorado por parte de un sector en el que, muchos, huyen de la transparencia, pero retoma un proceso, iniciado por Intec Consultores, que terminará favoreciendo la libertad de mercado, que precisa de información fiable en tiempo casi real.
Según los datos facilitados por Belbex (CoStar), Madrid cuenta con 28,98 millones de metros cuadros de oficinas, considerando también los edificios mixtos y de otros usos que son utilizados como oficinas.
El parque se reparte en 14,48 millones de metros cuadrados en edificios exclusivos de oficinas; 1,65 millones de uso por la Administración pública, y 12,84 millones en inmuebles mixtos y de otros usos.
La existencia de datos fiables resulta crucial para el diseño de estrategia de política económica, así como para el desarrollo de futuros planes urbanísticos, pero especialmente para reforzar la libertad de mercado.
Queda por avanzar en el desarrollo de informes sobre precios reales, tanto en contratos de alquiler como de compraventa. En numerosas ocasiones he manifestado que esta información se encuentra en el Registro de la Propiedad, para las compraventas, así como en el IVIMA (en la Comunidad de Madrid), para los arrendamientos. La gestión coordinada de toda esta información nos llevaría a reforzar la competitividad en el mercado inmobiliario de oficinas. Obviamente, este objetivo puede que no agrade a todos.