José Barta; 25 de marzo 2015
Estas son las coordenadas por las que necesariamente debe moverse todo mercado residencial, no sólo el español. El número de usuarios potenciales y su capacidad adquisitiva es lo que realmente condiciona el número de operaciones de compraventa y el precio de las viviendas. Esta Ley se cumple inexorablemente a largo plazo, aun cuando en el corto se distorsione con “aventuradas estrategias financieras”, como sucedió en nuestro último boom inmobiliario. La realidad termina imponiéndose, a veces dramáticamente.
España cerró el boom inmobiliario, en el 2007, con los precios más altos jamás alcanzados y una sobresaturación, de oferta de vivienda, similar a la de Alemania y Francia juntas, con menos de la tercera parte de la población de ambas.
Una situación insostenible, por lo disparatadamente alejada de la realidad económica y demográfica del País.
Pues bien, estas conclusiones, aceptadas hoy por la inmensa mayoría de expertos, no han hecho más que empeorar.
Desde la perspectiva demográfica, según datos del INE, en el año 2012 nuestro país atravesó el límite crítico del 1,7 por 1.000 de tasa de crecimiento bruto vegetativo, situándose en el 1,05 por 1.000. La tendencia apunta a que caeremos incluso por debajo del 1 por 1.000. La opinión generalizada de los demógrafos coincide en que no es previsible que España remonte este umbral a corto, medio o incluso largo plazo (ver mi artículo Ha comenzado la cuenta atrás para la catástrofe demográfica en España)
La “vuelta a casa” de un muy importante número de inmigrantes llegados durante los años del boom, junto con la emigración de numerosos jóvenes españoles que, al no encontrar trabajo en nuestro país, marchan al extranjero, reducen aun más la demanda de viviendas. Esta tendencia se mantendrá en el corto plazo, estabilizándose en el medio, por lo que la caída de demanda se agravará aun algo más en los dos próximos años, sin cambios significativos en los dos siguientes (salvo un giro de 180º en la actual política económica y fiscal)
Respecto a la capacidad adquisitiva de los trabajadores y pensionistas españoles, a pesar de la política de silencio estadístico desarrollada por el INE (no publica la Renta Neta Disponible de la Familias desde el 2012) algunos datos aproximados si se pueden obtener a través de la Contabilidad Nacional, que no recoge el efecto que sobre las rentas tienen los impuestos y tasas locales, entre otros. En el cuadro siguiente se puede apreciar como en el 2013, último dato anual publicado, la renta disponible cayó por debajo de la del año 2000. Esta tendencia ha seguido incrementándose debido a que, si bien se han ido mejorando los datos de desempleo, la inmensa mayoría de los nuevos contratados, salvo el hijo de De Guindos que, como becario, cobra 1.000 € mensuales (según declaraciones de su padre), tienen sueldos por debajo de los 600 €; y muchos profesionales con experiencia han visto reducidos sus emolumentos entre el 20% y el 30%.
Desgraciadamente esta no es una situación transitoria, dado que nuestro incremento de competitividad se ha diseñado, casi exclusivamente, sobre las caídas salariales. Así se refleja en el sector turístico, en el que si bien se incrementa el número de turistas y los días de estancia por turista, el gasto por día se ha reducido, debido principalmente a los menores costes de la misma, algo que tendría un reflejo inmediato en los márgenes de las hoteles y resto de servicios del sector, si no fuera porque se han desplazado en su mayoría a los salarios de los trabajadores del mismo. Este proceso se ha producido invariablemente en todos los sectores, y tiene visos de mantenerse ante la falta de otras alternativas.
Sin perjuicio de la incidencia que nuestro deterioro demográfico y hundimiento de Renta disponible tenga en el deterioro del sistema de pensiones (magníficamente reflejado por el profesor Miguel Cordoba en su artículo Cuando se rompe la hucha ), así como en la gran dificultad para afrontar la creciente Deuda Pública (dada la incapacidad del Gobierno para transformar el Deficit Público en Superavit, a pesar de los recortes salariales a empleados públicos, recortes de servicios sociales e incremento desbocado de impuesto), el actual escenario del mercado de la vivienda, se ve abocado a mantenerse en precios bajos, pudiendo caer aun más en algunas zonas geográficas, en función del mayor deterioro demográfico y de rentas, así como con una demanda baja, muy lejos de la asociada con la época del boom, e incluso por debajo de la que se dio en la segunda mitad de los años 90.
Todo esto a pesar de que algunos bancos financien nuevamente el 100% de la compra de vivienda, siempre que se encuentren estas en sus balances.
Esta previsión no solo no es derrotista, por ajena a la “nueva” realidad económica del país, se está viendo corroborada por la reciente liquidación de la primera inmobiliaria de España, Martinsa-Fadesa, cuyo plan de viabilidad se ha visto absolutamente truncado por el mercado bajista y restrictivo en operaciones. Ese plan de “inviabilidad” fue aprobado, entre otros, por la Sareb, que es uno de sus dos mayores acreedores, que deberá afrontar estas pérdidas, no contempladas en su Balance.
Este panorama denunciado por mí, entre otros, desde hace años, es el que permite pronosticar más liquidaciones de empresas inmobiliarias, la pervivencia de los problemas de liquidez de algunos bancos y, finalmente la inviabilidad empresarial de la Sareb, de la que solo cabe calcular cuanto dinero nos costará a los contribuyentes, dado que más del 80% de sus recursos se encuentran avalados por el Estado español.