José Barta; martes 17 de marzo 2015
En un periodo de tiempo relativamente corto hemos visto publicarse diversos informes, de distinta calidad estadista, si bien mayoritariamente marcados por el optimismo de la recuperación. S&P, KPMG, Notarios, Bankinter, …prácticamente todos admiten las dificultades subsistentes para la recuperación de los precios del mercado de viviendas para el presente año (principalmente debido al alto desempleo), pero muchos apuntan una recuperación similar, e incluso superior a la prevista para el PIB, para el próximo 2016 (PIB que, debo recordar, desde el cuarto trimestre del pasado año, ha incorporado a su índice las estimaciones económicas de operaciones vinculadas a la prostitución, el narcotráfico y el tráfico de armas).
Pero en este canto a la recuperación “oficial”, merece capítulo aparte el reciente trabajo del INE (marzo 2015) que defiende que la subida de precios en viviendas, en España, ya se produjo el pasado año 2014, tanto para la obra nueva como para la de segunda mano, y por supuesto con subidas por encima del PIB, como en los mejores tiempo del boom.
Sin perjuicio de que todavía estamos esperando a que el Gobierno de la Nación justifique las razones que le llevaron a hacer desaparecer, de los archivos históricos del Parque de vivienda del Ministerio de Fomento, más de 700.000 viviendas (El Gobierno manipula las estadísticas sobre viviendas ), quizás creyendo que en eso consistía lo de “pinchar la burbuja” inmobiliaria, la historia de la evolución estadística sobre la vivienda en España es la historia del derroche de medios y de la ineficiencia permanente (Estadísticas sobre viviendas en España: Gran abundancia frente a escasa credibilidad 1005).
No es la primera vez que trato de este tema (Estadísticas inmobiliarias: asignatura pendiente ), ni será la última, dado el manifiesto desinterés que existe por parte de los responsables públicos en acometer una autentica reforma, imprescindible tanto para la gestión del crédito hipotecario, como para la gestión Administrativa (Fiscal y Urbanística) y para el diseño de estrategias empresariales.
Comprendo que en un País en el que un Presidente de Gobierno tiene la desfachatez de afirmar por televisión que la Contabilidad B, de la que existen más que indicios, de su Partido, no se puede atribuir al mismo sino al contable que la llevaba, y no sale la gente a la calle, encabezada por la posible gente honrada de ese Partido, a pedirle que se vaya a su casa por ignorante o por cínico (elija el señor Presidente lo que mejor crea que ole cuadra), hablar de este tema es predicar en el desierto. Tan solo me mueve a ello el tratar de aportar luz a aquellas personas honestas que se sienten desconcertadas ante las profundas contradicciones que perciben entre la realidad y las manifestaciones “oficiales”.
Lo primero que se debe tener en cuenta es que el sector inmobiliario, en su conjunto, se encuentra al servicio de las actividades que lo utilizan (crear familia, producir bienes y servicios, desarrollar actividades de ocio, soportar actividades comerciales, etc.), por lo que su desarrollo se ve condicionado por completo por el de ellas, tanto en cuanto a la construcción de nuevos inmuebles, como a la evolución de los precios, ajustándose estos últimos, a medio-largo plazo, a la aportación real de valor añadido que realicen (en el caso de las actividades empresariales) y a la renta neta disponible (en el caso de las familias)
El sector inmobiliario evoluciona SIEMPRE por detrás del resto de los sectores, impulsado por ellos. En un país con una alta tasa de desempleo y con unos salarios inferiores, en un 30% o 40%, a los de hace siete años, difícilmente se producirán fuertes repuntes de demanda, y mucho menos incremento de precios.
¿Entonces como se explican los datos aportados por distintos departamentos de estudio, encabezados por el INE? Pues por la falta de rigor estadístico.
He afirmado en numerosas ocasiones que, en España, poseemos la Base de Datos Inmobiliaria más importante de Europa, con una de las peores gestiones del Continente.
En nuestras estadísticas no se tiene en cuenta ni las diferencias de dimensiones (y si se segregan, como sucede con la de Notarios, se realiza de una forma inadecuada dado que se equiparan viviendas de 60m2 con las 90m2, que corresponden a usuarios y precios por m2 muy distintos), ni se tiene en cuenta las distintas calidades de los emplazamientos (no es lo mismo la Castellana que Condesa de Venadito, en Madrid; ni siquiera tienen el mismo valor todos los tramos de la Castellana), no se segrega tampoco por la calidad constructiva de los edificios de viviendas, y finalmente se desprecia la incidencia estadística en el precio del estado de conservación de las viviendas de segunda mano.
¿Qué efecto produce esta falta de rigor?, les pondré un ejemplo para su mejor comprensión: en igualdad de condiciones, el precio por metro cuadrado construido es mayor cuanto menor es la vivienda, la causa suele ser un mix de un sobrecoste real en la construcción, dada la mayor repercusión que sobre el mismo tiene el de la cocina y los baños, que suelen ser los espacios más costosos, a lo que se debe sumar una mayor demanda, debido a su menor precio total, lo que incide en una mayor presión sobre dicho precio.
Si se ignoran las diferencias apuntadas anteriormente nos podemos encontrar con las siguientes aberraciones estadísticas:
Las operaciones de compra se desplazan de viviendas en zonas de menor nivel socio-económico, a viviendas similares en zonas de mayor nivel socio-económico ya que, debido a la crisis, estas últimas han reducido su precio hasta situarse ligeramente por encima de las anteriores. De esta manera nos encontramos con que la caída de precios de un mercado concreto se interpreta como subida de precios.
Otro ejemplo de mala interpretación del mercado, sin cambio de zona socio-económica, vendría dado por el incremento de compras de viviendas más pequeñas, en una misma zona, como consecuencia de la incapacidad de acceder a más grandes, por parte de los compradores. Estas viviendas más pequeñas tienen un coste mayor, en cuanto a precio por m2 construido, por lo que un desplazamiento de la demanda a la baja sería interpretado como un incremento del precio por metros cuadrado comprado.
Lo mismo podríamos decir en cuanto a la calidad de los inmuebles, de tal manera que un piso situado en un edificio con ascensor, al que se le baja el precio, para poder venderlo, nos desviaría al alza la estadística, si la comparamos con el precio de una vivienda en un edificio sin ascensor. Y así sucesivamente.
Todo esto sin entrar en la necesidad estadística de establecer muestras homogéneas, al objeto de poder realizar seguimientos rigurosos de su evolución.
Nada de esto se da en España. Por ello me resultan cínicos los informes que, desde las Administraciones Públicas, y entidades vinculadas, se emiten, y me resultan cándidos los de los organismos internacionales, apoyados en las chapuzas de los autóctonos. ¿Se podría arregla este desafuero? En menos de una semana. Pero no existe voluntad de hacerlo.