José Barta, 17 de marzo 2014
A mis lectores habituales no les sorprenderá demasiado el cada vez más evidente éxito que están teniendo las SOCIMI. Tras una regulación inicial tan desangelada como la de los fracasados Fondos de Inversión Inmobiliaria, la reforma que la Ley de Medidas Tributarias 16/2012, de 27 de diciembre, introdujo en estas sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, las convirtieron, en mi opinión, en magnificas competidoras de sus homólogos internacionales, los REIT (Real Estate Investment Trusts).
Así lo afirmé desde el principio, incluso antes de su aprobación definitiva, a la luz de su último borrador (Ver mi post Para lo que sirven y no sirven las nuevas SOCIMIs)
En su corto periodo de vida – las primeras SOCIMIs, Entrecampos y Promociones Renta y Mantenimiento, se aprobaron en noviembre y diciembre, respectivamente, del pasado año – parecía que terminarían produciendo otro fiasco, tras desconcertarnos a los profesionales, con la aprobación de sociedades con modelos de negocio inviables en el mercado, por lo inadecuado de este instrumento con los fines realmente perseguido por los promotores de las mismas, dado el escaso peso relativo que los inmuebles en renta tenían en sus activos totales, frente a otros de elevado riesgo (como suelos pendientes de desarrollo urbanístico), o debido a las escasas dimensiones de los inmuebles en renta, y la dispersión física de los mismos, con unos elevados costes de gestión, incompatibles con la necesidad de ofrecer rentabilidades netas altas.
Así lo manifesté a comienzo del pasado mes de febrero, temiendo que una inadecuada utilización de las SOCIMIs terminara “quemándolas”.
Afortunadamente se ha comenzado a corregir el rumbo, aparentemente en la dirección adecuada.
Hace unos días se hizo público el proyecto que Fernando Gumuzio y Concha Osácar, responsables de Azora, han registrado en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV); Hispania Activos Inmobiliarios, sociedad que si bien ha sido constituida con un capital social de 60.000 euros, aspira alcanzar los 500 millones de euros. Para esto, según informan sus dos promotores, han suscrito contratos de inversión con Quantum Strategic Partners, Parker Street Limited, Moore Capital Management, Stichting Depositary APG Tactical Real Estate Pool y Cohen & Steers UK Ltd. Es este, sin duda alguna, el proyecto mas glamuroso de los previstos para este año, dado que la presidirá Rafael Miranda, ex Presidente de ENDESA, y entre sus futuros inversores contará con George Soros que, según dicen Gumuzio y Osácar, pondrá 92 millones de euros. La fecha límite, para el ejercicio de la opción green shoe, es el próximo 13 de abril de 2014.
Con menos glamur, pero con más diligencia, el pasado día 5 de marzo, inició su andadura Lar España Real Estate SOCIMI, empresa liderada por la familia Pereda, que con un capital de 80 millones de euros, y una capitalización superior a 400 millones de euros, al 14 de marzo, aspira a convertirse en la líder española del sector de las SOCIMIs. Entre sus accionistas se encuentran los fondos Franklin Templeton, Pimco, Marshall Wace y Ameriprise Financial, así como con la gestora Bestinver y la entidad UBS.
La familia Pereda tiene una muy importante experiencia en la promoción y gestión de inmuebles de alto rendimiento en rentas (logística, comercial, oficinas, etc.), a diferencia de Osácar y Gumuzio, promotores y futuros gestores de Hispania Activos Inmobiliarios, que se han especializado en viviendas protegidas, en alquiler.
Los expertos en los distintos mercados de activos inmobiliarios en rentabilidad, sabemos sobradamente que los mayores rendimientos se obtienen con los inmuebles destinados a actividades profesionales, tanto por razón de la mayor cuantía de los alquileres, como por los menores gastos de gestión, comparados con los inmuebles para viviendas. Este conocimiento marca de manera definitiva la gestión de la mayoría de los actuales REIT europeos.
Pero existe otra posible aplicación, no directamente prevista por el legislador.
En el sector se comenta insistentemente el interés que parece manifestar Amancio Ortega, en las posibles ventajas que, la figura de la SOCIMI, podría ofrecer para una reordenación patrimonial con finalidad sucesoria. La posibilidad de contar con una sociedad, controlada por la familia, cotizada en Bolsa, facilitaría la armonía entre los miembros familiares, actuales (Flora Pérez, Marta Ortega, Sandra Ortega y Marcos Ortega) y futuros, al no tener que acudir estos a arbitrajes, en supuestos de venta parcial o total de las acciones por algún miembro, o encontrarse dichos arbitrajes vinculados, necesariamente, a referencias de precios en un mercado regulado.
La traumática experiencia vivida entre los herederos de Ramón Areces, en El Corte Inglés, convierten las SOCIMIs en un instrumento, potencialmente muy eficaz, al servicio de estrategias sucesorias para las grandes fortunas inmobiliarias, y no solo para las españolas. Por cierto, el Corte Inglés es otro de los perfiles de empresa sobre los que escribí hace tiempo, como posible beneficiario en una estrategia de realización de activos, sin pérdida de su uso. (Ver El Corte Inglés y las SOCIMIs (1 de 2))