José Barta; 24 de julio 2013
Viene de El Corte Inglés y las SOCIMIs (1 de 2)
Hay algo en las dos informaciones difundidas, que si bien al unirlas parecen reforzarse la una a la otra, si se escudriña más a fondo, terminan suscitando dudas serias sobre la “calidad de los “vehículos” utilizados y, en consecuencia, sobre los intereses realmente perseguidos, y por ello sobre la “realidad oculta en la misma”.
Estas dudas se podrían agrupar en dos puntos (el 1) se trató en la primera parte de este artículo):
2) La información “no desmentida” por El Corte Inglés, adjudica la “futura” compra del edificio Plaza Catalunya 23 a IVA Capital Partners, que, según fuentes de la misma, está participada por importantes fondos internacionales (Suiza, Francia). De formalizarse la operación se convertiría en un “testigo de referencia” del pretendido alto valor de los inmuebles.
Independientemente de la imposibilidad de encontrar información mínimamente fiable sobre don Jesús Valderramo (salvo que el nombre esté mal reseñado), lo cual no cuestiona su valía – pero si la vinculación de su trayectoria profesional a instituciones prestigiosas de Banca privada y Gestoras de fondos, nacionales e internacionales -; tampoco ofrecen grandes garantías financieras los pretendidos fondos internacionales, que aparecen como accionistas. Y es que las sociedades “internacionales” Abedo y Bate tienen una trayectoria profesional más vinculada a la administración, gestión y comercialización de activos inmobiliarios, que a la gestión de fondos de inversión. Igualmente sus recursos propios no justifican su pretendida capacidad inversora.
En definitiva, los accionistas de referencia pocas garantías pueden aportar a la credibilidad de la operación, al menos desde el punto de vista financiero.
No por ello dudo de que esta operación de compraventa inmobiliaria sea real, dado que no la han desmentido desde El Corte Inglés, pero el conjunto de circunstancias hace que me cuestione si tal sociedad actúa como posible tapadera de otras – no desveladas – que pudieran estar relacionadas con el propio Corte Inglés o con su entorno.
Y a pesar de las dudas expresadas sobre los procedimientos y vehículos utilizados, sigo considerando que la figura de las SOCIMIs se ajustaría perfectamente a las necesidades financieras del Corte Inglés. Por lo que aplaudo el desarrollo de esta estrategia, sea intencionado o accidental el análisis que llevó a ella. Eso sí, se precisan algunos ajustes sobre el modelo adoptado, que la hagan más eficaz y creíble.
El mercado de inversores institucionales (fondos y similares) y el de Family office no admite los precios que, en apariencia, se han dado en la operación publicada.
No es que los inmuebles sean malos, no es que el actual propietario y futuro inquilino carezca de credibilidad, es que, en la actual coyuntura de mercado los precios reseñados generarían una caída de expectativa de rendimiento en las inversiones, por coste de oportunidad, próximas al 40% de la operación, decisión difícil de asociar a gestores avezados.
Los inversores profesionales, españoles o extranjeros, conscientes de la importancia actual del dinero – y más en estas cantidades – exigen muy altas rentabilidades, así como recorrido evidente, al alza, en el valor de los inmuebles. Toda aquella operación que no se ajuste a este criterio, actualmente, o es falsa u oculta otros intereses.
Hace unos meses Carmen Reinhart y Rogoff, analistas de reputado prestigio entre gestores de fondos internacionales, publicaron un estudio sobre las crisis sufridas en los principales países de la CEOE, entre 1899 y 2001. Independientemente de sus interesantes conclusiones, sobre algunas de las cuales ya he escrito, en dicho trabajo se recoge la crisis que se sufrió en España en 1977 (fruto tardío de la crisis del petróleo de 1972), que siendo menos grave, en todos los indicadores, que la que actualmente nos asola, duró hasta 1985.
Esta perspectiva introduce una profunda desconfianza internacional en nuestra economía, en especial en nuestro sector inmobiliario, responsable en gran medida de la falta de liquidez de las entidades financieras.
Por el contrario, las personas físicas – no profesionales de la inversión financiera – con posición de liquidez, son más moderados en sus exigencias de rentabilidad y plusvalías, referenciando sus expectativas en las condiciones que actualmente les ofrecen desde los bancos y otras entidades financieras similares.
Por el contrario, estas personas valoran extraordinariamente la “imagen” de solvencia del inquilino, ante el temor a posibles impagados, así como la liquidez de sus inversiones, resultando especialmente importante para ellos la certeza de la recuperación de la cantidad invertida en un plazo máximo. Las Preferentes, los fondos de inversión inmobiliarias, y otros instrumentos similares ha acentuado la desconfianza de este tipo de inversor, en los Bancos y Cajas, pero también en instrumentos de inversión no tradicionales. Desde esta perspectiva, los Contratos de liquidez exigidos a las SOCIMIs para cotizar en el MAB, se convierten en un argumento muy positivo frente a estos inversores.
Con este mix, la estrategia de financiación está servida.
Con todo lo expuesto anteriormente, mis conclusiones son evidentes, el mismo Corte Inglés, que cuenta con financiera propia y una envidiable estructura comercial, podría promover una o más SOCIMIs, en las que incorporara un cierto número de inmuebles propios, diseñando operaciones de venta con alquiler, e incluso con opción de recompra a partir (o antes) de un determinado año desde la transmisión del bien y el comienzo del contrato de arrendamiento.
La captación de uno o dos accionistas de referencia, para cada SOCIMI, reforzarían la credibilidad de la inversión a los minoristas. Dichos accionistas de referencia no tendrían por qué que superar el 30% del total del capital social, lo que permitiría un equilibrio entre los distintos precios de venta (para cada segmento de accionistas) muy satisfactorio para el vendedor-arrendatario.
Desde luego esta estrategia le reportaría, al Corte Inglés, rendimientos financieros mayores que la idea que barajan actualmente de emitir bonos, que colocaría entre inversores institucionales, soportados por los derechos de cobro, generados por las compras a plazos, tras su conversión en títulos negociables, que se encuentran marcados por el creciente riesgo de morosidad.
Por cierto El Corte Inglés posee una estructura comercial, y una base de datos de clientes, que le permitirían realizar directamente la colocación de las acciones, dirigidas a los pequeños inversores, entre sus propios clientes.