José Barta; 7 de enero 2013
Me incorporé al sector inmobiliario en el verano de 1989, como Presidente Ejecutivo de Intec Consultores. Procedía del sector medioambiental, en el que fui pionero en España (1981), y anteriormente del financiero.
Lo primero que me sorprendió, en el nuevo entorno, fue la falta de estadísticas mínimamente fiables, fruto en parte de la actitud manifiestamente ocultista de muchos de sus protagonistas, y en parte de la negligencia e inconsciencia de las distintas Administraciones con responsabilidad en el sector.
Respecto a la primera conclusión recuerdo que fui agriamente contestado por el entonces Vicepresidente para las relaciones institucionales de un muy importante grupo promotor y patrimonialista, que me espetó que la misma era falsa, dado que muchas empresas inmobiliarias, incluido su propio Grupo, cotizaban en Bolsa. Ante mi pregunta sobre el precio y otras condiciones en que recientemente habían firmado dos importantes contratos de arrendamiento en uno de sus edificios, casi me escupió que ¡esa es información confidencial! Eso es lo que entendía por transparencia del mercado, y lo que siguen entendiendo muchos. En cuanto a las Administraciones Públicas, mis esfuerzos infructuosos para que desarrollaran estadísticas validas para ellas, para los consumidores, para el sector financiero, y por supuesto para mejorar la gestión de las propias empresas inmobiliarias, me llevó a concluir que ¡buscaban expresamente la desinformación en el sector!
Impelidos por mi convencimiento de que las decisiones empresariales han de apoyarse en datos fidedignos, y lo más completos posibles, desde Intec Consultores realizamos un importantísimo trabajo, con un esfuerzo desproporcionado para nuestra capacidad económica. Compramos Bases de Datos al Catastro, solicitamos innumerables datos sobre operaciones de compraventa en los Registros de la Propiedad Inmobiliaria, y nos frustramos intentando que las Comunidades Autónomas nos aportaran estadísticas sobre los alquileres realizados, cuyas fianzas se depositan en las mismas, junto con los correspondientes contratos de arrendamiento.
Con este trabajo tan mediatizado – y costoso para nosotros – conseguimos elaborar la mejor información, en aquel momento, sobre subsectores como oficinas, locales comerciales, etc.; información que publicábamos cuatrimestralmente, de manera gratuita.
Gracias a este trabajo anticipamos en el año 90 la crisis del 92 y, tras dejar Intec Consultores, en el año 2003 alerté sobre la crisis que explotaría en el 2008, publicándolo como Fundacion encuentro 2003-cap5 Nota suelo y vivienda
Terminamos siendo estudiados, como Caso singular, en la Facultad de Ciencias de la Información y en la de Empresariales, de la Universidad Complutense,…y también conseguimos la animadversión de algunos de los protagonistas del sector, descontentos con tanta luz y taquígrafos.
Transcurridos veinticuatro años, desde mis primeros trabajos, las cosas no han cambiado demasiado.
Desde entonces las Administraciones Públicas han venido destinando bastantes millones para “mejorar las estadísticas”, sin resultados mínimamente satisfactorios; la mayoría muy por debajo de los que logró Intec Consultores en los 90.
A la hora de afrontar una valoración estratégica, como los activos inmobiliarios en manos de entidades financieras, se vuelve a acudir a los recursos de las sociedades de tasación, que no han variado – en su mayoría – los procedimientos y criterios que contribuyeron a justificar el disparate de la burbuja inmobiliaria.
Nuestras estadísticas oficiales no son fiables, por muchos motivos, entre los que los más profesionales son los deficientes criterios de elaboración, lo que no cesa de ponernos en el punto de mira de los principales analistas internacionales.
Las viviendas en España embargadas por los bancos registran una depreciación media del 50% respecto a las tasaciones aplicadas en el momento de conceder la hipoteca, según afirma la agencia de calificación Fitch, que aprecia una “aceleración” en esta caída de precios, que este año ha llegado hasta el 65% de la valoración original.
Esta “significativamente mayor depreciación”, en el precio de venta de viviendas en poder de los bancos, en 2012 respecto a la media observada en los años anteriores, refleja tanto la caída del poder adquisitivo de la mayoría de los residentes en España, como la necesaria estrategia de las entidades financieras, al objeto de reducir su exposición al ‘ladrillo’ español.
En cualquier caso este dato no es demasiado sorprendente, dado que la última reforma financiera fijaba un recorte medio del valor, sobre las viviendas adjudicadas a los Bancos, del 54,2%. Y la mayor parte de las ventas las están realizando las entidades financieras, dada la urgencia que tienen en deshacerse de estos activos y su capacidad de financiar dichas operaciones.
Lo que si resulta algo sorprendente es que Tinsa, tasadora inmobiliaria líder del sector, afirme que el precio medio de la vivienda acumula un ajuste que oscila entre el 39% y el 42%, desde los importes máximos alcanzados antes de la crisis; claro que el premio al “desconcierto” se lo debemos adjudicar al Ministerio de Fomento ya que, según sus estadísticas, precio medio entre el Primer Trimestre de 2008 (precio máximo de referencia) y el Tercer Trimestre de 2012 (último dato publicado) experimenta una caída de 24,86%. ¿Qué es esto, desinformación o incompetencia?
La agencia Fitch calcula que actualmente se encuentran pendientes de venta cerca de un millón de viviendas nuevas, además de otros 200.000 pisos embargados, al margen de un número desconocido de acuerdos de dación en pago. Desde luego, a mí personalmente, esta cifra, que supera el millón doscientas mil viviendas en venta, no me resulta nada escandalosa. Y queda muy lejos de las 700.000 viviendas que Gobierno y las Asociaciones de promotores insisten en repetir año tras año.
Este dato no es baladí ya que no se podrá afirmar que se ha tocado fondo, en el precio de estos inmuebles, hasta que no comience a producirse una más que apreciable reducción del exceso de “stock”. Y nadie está contabilizando las viviendas que los particulares compraron, entre los años 2005 y 2007, con fines puramente especulativos, con la intención de vender lo antes posible. Muchos de estos particulares siguen “aguantando”, pero no es fácil saber cuánto tiempo tardaran en aceptar sus pérdidas y poner sus pisos a precio de mercado.
El problema de generar confianza es que esta no se puede imponer, se gana, y una de las claves es la veracidad de la información que se proporciona. Esta virtud está muy lejos de figurar en los reiterados datos oficiales que se proporcionan a los mercados.
Da la sensación – quizás no sea verdad – de que se defiende un principio que a lo largo de la Historia, no tengo más remedio que reconocerlo, ha logrado buenos resultados: una mentira repetida se convierte en verdad.
Y les puedo garantizar que podríamos tener las mejores estadísticas de la Unión Europea (NO EXAGERO UN ÁPICE), con unos costes inferiores a los dilapidados hasta la fecha. Catastro, notarios, registradores y CCAA poseen las bases de datos precisas para ello, solo es cuestión de establecer criterios adecuados y buscar los procedimientos de intercambio.
¿Será que no interesa mostrar la realidad?