José Barta; 18 de septiembre 2012
El pasado día 4 de julio publiqué un artículo en mi blog (que recogieron Diario Financiero y Expresión Económica) titulado “Adelson liberaliza la gestión de Suelo en Madrid”, en el mismo trataba sobre la modificación del artículo 33 de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, que desarrolla el “Concepto, objeto y requisitos” de los Proyectos de Alcance Regional, incorporando nuevos términos e instrumentos, y abriéndolos a la iniciativa de promotores privados.
La definitiva elección de Madrid como sede del nuevo proyecto de Sheldon Adelson, independientemente de sus riesgos económicos y morales, obligará a nuestra Comunidad a REDACTAR una nueva Ley que, más que del Suelo, debiera llamarse de Actividades Urbanísticas, por dar mejor idea del alcance que la misma debiera tener.
Sé que a los profesionales del sector no les sorprenderá si afirmo que, actualmente, la peor Ley autonómica del Suelo quizás sea la de Madrid.
Quiero expresar algunas de las reformas necesarias, desde mi punto de vista, por lo que no abundaré en esta crítica que he manifestado en numerosos artículos, conferencias y jornadas profesionales, prácticamente desde su aprobación allá por el verano del 2011.
Los defectos de la actual Ley nacen con ella.
La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, nace a caballo de la Ley de 1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo – marcada por un agobiante intervencionismo administrativo, en todas las fases del proceso urbanizador y edificatorio – y la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones – con una marcada vocación liberal, sin perjuicio de la incapacidad que mostró para desarrollar medidas que pudieran recibir tal calificativo – , intentando armonizar dos conceptos ideológicos claramente antagónicos. El legislador lo único que logró es una Ley confusa en los instrumentos, e incluso en los criterios técnicos de medición por parte de los funcionarios que debían aplicarla, provocando una especie de bipolarismo enfermizo, imposible de resolver con reformas parciales de la misma. Llevando las decisiones técnicas al bloqueo político, por lo absurdo de sus consecuencias económicas. Una prueba de que no exagero demasiado lo puede dar el que – en una época de boom inmobiliario desaforado – en estos once años de vigencia se han conseguido aprobar definitivamente poco más de una docena de Planes Generales, con la consiguiente paralización de mucho desarrollos empresariales que podrían haber mejorado la actual situación económica de la Comunidad.
Como anécdota, recuerdo una comida con Íñigo Sáez de Pipaón, entonces Director General de Urbanismo de la Comunidad de Madrid – por ello responsable técnico del entonces anteproyecto de Ley -, con la presencia de Luis Eduardo Cortés y Luis Peral, Consejero y Vice Consejero respectivamente – , en la que el propio Sáez de Pipaón no acertaba a explicarnos como se podrían aplicar algunos requisitos exigidos en la futura ley.
El engendro inicial se vio agravado por las sucesivas modificaciones a que obligaron las distintas reformas legislativas del Estado español, así como la trasposición de la Directiva 2001/42/CE, relativa a la evaluación ambiental estratégica de los planes. Muchas de estas adaptaciones exigían nuevos procesos e instrumentos administrativos que, en lugar de integrase, se fueron acumulando, restando competitividad a cualquier empresa que se viera obligada a acometerlos.
La necesidad de superar las dificultades que ofrecerá el desarrollo del proyecto del Grupo liderado por Sheldon Adelson, exigen una nueva Ley que agilice procedimientos, flexible para todo tipo de iniciativa viable, que respete los criterios fundamentales de sostenibilidad y no encarezca innecesariamente el resultado final.
Los pasos adelantados por el Gobierno de la Comunidad, habilitando la iniciativa privada para que pueda presentar proyectos que modificaran el Planeamiento urbanístico, así como el nuevo procedimiento para la solicitud de licencias para la apertura de locales para actividades económicas, apuntan líneas muy concretas de actuación, en la elaboración de la futura Ley de Actividades Urbanísticas de la Comunidad de Madrid.
Armonizar derecho de propiedad, con libertad de empresa, con interés social no es tarea fácil, y menos si se acomete desde la perspectiva distorsionada que proporciona un despacho administrativo y una ideología determinada, por ello se deberá tender a articular instrumentos que permitan desarrollar proyectos a los que realmente saben, que normalmente son los promotores de los mismos, permitiendo y exigiendo que sean los propios proyectos los que se justifiquen a sí mismos, con la idea clara de que la acción urbanística se encuentra al servicio de las actividades personales, familiares, comerciales, etc., y no al revés, como sucede actualmente.
En primer lugar entiendo que se debe acometer una simplificación de los conceptos de suelo urbano y de suelo rural o rustico, o como quieran llamarlo, de cualquier forma menos no urbanizable, ya que – en segundo lugar – se debe acometer la flexibilización del uso de este suelo, para que responda de manera ágil a las necesidades de las actividades que en el mismo se puedan desarrollar, sin menoscabo de su naturaleza. El suelo rural, o rustico, no es un suelo inedificable o inurbanizable, en la medida en que a lo largo de la historia de la civilización ha permitido, y exigido, un mínimo de dotaciones que facilitaran su explotación, sin por ello perder su carácter rustico. Así mismo se debe determinar los posibles usos urbanisticos “excluidos” en “vuelos” y en “subsuelos”, y enfatizo lo de excluidos, frente a los “permitidos” que serian todos los demás.
En tercer lugar apoyar la regeneración urbana, recuperando zonas degradas y permitiendo el desarrollo de urbes compactas, que favorezcan la diversidad de usos y optimicen los recursos naturales, al servicio del desarrollo de las personas, lo cual implica el favorecimiento de su capacidad de relación interpersonal, junto con la necesaria preservación de su intimidad personal y familiar. El desafortunado modelo edificatorio, que uniformiza los nuevos proyectos constructivos en tres alturas más ático retranqueado, va contra el desarrollo de núcleos urbanos sostenibles, careciendo de referente alguno en la tipología propia de la Comunidad de Madrid, en la que se alternan los edificios de entre seis y siete alturas, más áticos – en el casco antiguo de la capital – con los de dos alturas, más ático, en la mayoría de los municipios menores.
En cuarto lugar la simplificación de instrumentos de planeamiento, eliminando los Planes de Sectorización (no se puede concebir un suelo “urbanizable” que no esté sectorizado), los Proyectos de Actuación Especial, etc. Eliminar las duplicidades en los preceptivos informes tendentes a la preservación del medio ambiente, integrándolos en las distintas fases del desarrollo de un proyecto, agilizando los procesos de información pública y garantizando las preceptivas publicaciones de las diversas aprobaciones urbanísticas, en el BOCAM, en un plazo no superior a cuarenta y ocho horas, algo realmente posible en la sociedad informatizada en la que nos movemos.
Y en quinto y, por el momento, último lugar la concreción operativa de las distintas responsabilidades derivadas de las competencias autonómicas y locales, articulando los instrumentos que servirán para acometer cualquier proyecto, con el mínimo de fricciones posibles, en un planteamiento claro de las “reglas de juego” en cada caso, reduciendo los tiempos muertos en los desarrollos urbanísticos, así como eliminando las “marchas atrás”.
Solo con el desarrollo de lo expuesto, independientemente de lo que suceda con el Proyecto Las Vegas, la iniciativa de Sheldon Adelson y sus socios habrá prestado un importante servicio a la Comunidad madrileña, ya que la permitirá, en lo sucesivo, competir por la captación de otros “proyectos productivos” menos “conflictivos”.
Es este un proyecto que, como otros muchos, Esperanza Aguirre ya ha dejado encauzado, pendiente de su desarrollo y culminación.