José Barta; 11 de septiembre de 2012
En mi anterior artículo, titulado “SOCIMIS: Una regulación aceptable”, tras desarrollar las principales modificaciones propuestas en el “ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS”, apuntaba una moderada satisfacción por los cambios introducidos. Son mejorables sin duda, pero finalmente podremos contar, si no se perjudica en su recorrido parlamentario, con un instrumento aceptable para el mercado. Y me estoy refiriendo al mercado actual. El sector inmobiliario está integrado por múltiples sub mercados, cada uno de ellos con una dinámica propia. Precisamente por esto es por lo que no considero que esta figura sirva en absoluto a los problemas que deberá afrontar el “Banco Malo DeGuindos”.
Actualmente la clave de cualquier inversión conservadora es “garantía”, seguida muy, pero muy de cerca, por el concepto “rentabilidad”. Ninguno de estas condiciones puede dar el “Banco Malo DeGuindos” a posibles inversores en sus inmuebles.
La rentabilidad se asocia a arrendatario solvente, con contrato blindado a largo plazo. La garantía se asocia a la misma figura del arrendatario, al tiempo que al atractivo que sus locales tendrían para sus competidores, lo que garantizaría la rápida reposición del arrendatario, en el supuesto de que se rescindiera o finalizara por causas naturales el contrato de arrendamiento inicial.
Entiendo que con este perfil, que se puede combinar, con suma prudencia, con el concepto de plusvalía urbanística, encontramos un mercado atractivo de inquilinos e inmuebles. Las propias Administraciones podrían entrar en este tipo de operaciones, con las condiciones precisas, superando las recientes experiencias de fracaso.
La tercera pata es la “liquidez”, que se favorece con la cotización en mercados regulados, pero que no resulta suficiente con ello, por lo que se debiera articular procedimientos adecuados.
Los objetivos que podrían tener los usuarios vendedores de inmuebles, entre otros muchos, podrían ser:
1ª) Sacar inmuebles de la cartera, sin perder el uso sobre los mismos, para expandirse o hacer frente a nuevas inversiones; también para reducir apalancamiento, si bien esta alternativa resulta menos atractiva a los posibles inversores, por la incertidumbre que no espeja.
2ª) Sacar inmuebles, en alquiler a medio plazo, con opciones de compra sobre los mismos, directa o indirectamente, adquiriendo recursos económicos propios, que reduzcan la deuda de las Administraciones Públicas, reduciendo el riesgo de las grandes inversiones accediendo a medianos inversores.
3ª) Reducir los inmovilizados y la deuda, en el medio plazo, contra alquileres, generando liquidez para el “core business”.
¿A QUIEN INTERESA?
1º) Grupos de servicios con alta tecnología, en clara expansión
2º) Cadenas de distribución de productos de gran consumo (actualmente de bajo coste), así como de todas aquellas actividades empresariales que exijan numerosos locales.
3º) Grupos con inmuebles industriales, en sectores en crecimiento, que requieren importantes inversiones en su actividad principal.
4º) Otros muchos.
CRITERIOS GENERALES
La diversificación de inmuebles y arrendatarios se debe cuidar para reducir el riesgo por parte de los inversores, salvo en aquellos supuestos en los que el vendedor -arrendatario sea de solvencia suficiente (económica y moral).
CONCLUSIÓN
Entiendo que las futuras SOCIMIs pueden ser un buen instrumento estratégico, que exigirá simultáneamente conocimientos, y contactos, de banca de inversión y de banca privada, por parte de los promotores de las mismas, lo que les permitirá realizar magnificas inversiones en inmuebles, tras su estudio y un detallado análisis de las actividades que se realizan en los mismos.