El pasado sábado 28 de julio, en CUV3, el Digital de la Universidad Villanueva, se publico una entrevista que me realizó Helena Rodríguez Torres. Lleva por título Todo lo que hay detrás de una “tormenta perfecta” económica
Es un resumen de un muy amplio cuestionario en el que doy mi opinión, así como algunos datos relevantes, sobre lo sucedido en España con la crisis inmobiliaria, y la situación actual.
2ª PARTE
Pregunta: Ya previó la nacionalización de Bankia ¿Qué futuro cree que le espera?
J.B.: No fue nada difícil prever la inviabilidad del BFA, matriz de Bankia, sabiendo la realidad de sus activos inmobiliarios, por ello tampoco resultó difícil prever la posible evolución de Bankia. Lo que me ha resultado increíble es la falta de honradez profesional de tantos “expertos” como han intervenido en el proceso desde su inicio, dándola todo tipo de parabienes. Bankia es un claro ejemplo, no el único, de que el trasfondo de esta crisis tiene sus raíces en la pérdida de valores éticos por parte de nuestra sociedad, en particular por parte de los sectores económicos más poderosos. Obviamente siempre existen excepciones personales, si bien cada vez las mido más por sus resultados exitosos, que suelen ser inversamente proporcionales a la efectiva defensa que hacen de valores morales.
¿Qué futuro le espera a Bankia? En su situación actual ninguno. Será incapaz de recuperarse en menos de quince años, y tengo serias dudas de que lo consiga en más; lo que sucede es que el Gobierno procederá a liberarla de sus activos tóxicos – esa es la finalidad del “banco malo”, al que actualmente se denomina FROB – prorrateando las pérdidas entre todos los contribuyentes en España (españoles o no). Solo así quedará una entidad medianamente sana, si bien poco competitiva, que será vendida a un tercero a precio de saldo.
Pregunta: El 25/11/2007 usted publicó un artículo titulado “Su piso va a perder valor”. ¿Qué comentarios originó su opinión?
J.B.: En España adelantarte sistemáticamente a la evolución del mercado, aunque parezca lo contrario, pone a prueba la “autoestima”. Aquellos que perciben que estos pronósticos afectan a sus intereses, en lugar de buscar el cómo reconducir en su ámbito las secuelas negativas, anticipándose a los acontecimientos, lo que buscan es desacreditar al profesional que diagnostica, y de la manera más burda: terrorista, agorero, tremendista, ignorante, muerto de hambre son adjetivos más usados de lo que pudiera parecer. Lo mismo cabe decir de las maniobras para evitar que te publiquen las declaraciones e impedir que te contraten como asesor en otras empresas.
En cuanto a mis clientes tuve la satisfacción de comprobar cómo la mayoría ponía los medios para corregir el rumbo seguido hasta ese momento. Desgraciadamente no sucedió con todos. Más tarde descubrí como una importante empresa cotizada, a la que asesoraba, no solo no me había escuchado respecto a ser extraordinariamente prudentes en la compra de solares – esto lo comencé a comentar en el año 2004 -, se habían embarcado en la compra de suelos rústicos en la costa española, lo cual les trajo fatales consecuencias. Me di cuenta de lo difícil que llega a ser comunicar a los demás algo que para uno es evidente. Desde entonces procuro argumentar más a fondo mis diagnósticos, y procurar seleccionar más atinadamente aquellas personas de cada estructura que debe recibirlos, en función del tipo de decisión que se deba adoptar.
Pregunta: En la actual crisis económica, ¿quién ha tenido más culpa: la burbuja inmobiliaria, o los bancos?
J.B.: Existen distintos planos ya que se produce una confluencia de crisis internacional con crisis regional (zona euro), y de estas con elementos propios de la crisis española.
La interactuación, en España, entre la crisis financiera y la inmobiliaria constituyen una unidad inseparable, de aquí que las entidades financieras que mejor están son aquellas que menor exposición han tenido al llamado “ladrillo”.
Pero si quiere que le apunte el colectivo posiblemente más responsable de la actual crisis que vivimos tengo que señalar principalmente a nuestros políticos. Ellos fueron los que controlaban a los gestores de las Cajas de Ahorros, llevándoles a adoptar decisiones del máximo riesgo, en demasiadas ocasiones en beneficio de algún promotor inmobiliario “amigo”. Son estas entidades las que han acumulado la gran mayoría de riesgos insostenibles. Son los políticos que gestionaban los Ayuntamientos y la Comunidades los que descubrieron en el sector inmobiliario una “mina de oro” para, en el mejor de los casos, acometer la ejecución de proyectos insostenibles en el tiempo, y en el “menos mejor de los casos” para ampliar plantillas de funcionarios y contratados laborales, de forma electoralista, a los que resultaría imposible pagar si se acababa el boom (en el peor de los casos le sugiero mire a los tribunales de justicia). Los políticos animaron a los ciudadanos en una espiral de gasto, impropia de nuestra capacidad económica real. Sobre este caldo de cultivo se produjo la expansión del crédito, con el consiguiente beneficio de entidades y directivos, y con él la venta de viviendas “segundas” y hasta “terceras”, en una euforia de enriquecimiento que no tenía ningún soporte en la realidad del país.
Pregunta: La caída del sector inmobiliario ¿ha tocado ya suelo?
J.B.: No. Dado que las principales inmobiliarias del país son los bancos, se tocará suelo – o se estará muy cerca de él – en el segundo semestre del próximo año, cuando ya sea efectiva para la totalidad de entidades los descuentos, en el valor de los inmuebles adjudicados o que garantizan un crédito, establecidos la última reforma financiera aprobada.
Pregunta: ¿Qué futuro próximo se le ve a este sector? ¿cual sería el camino para que se recupere?
J.B.: La recuperación del sector inmobiliario ira a remolque de la recuperación del resto de los sectores económicos españoles, y en concreto el de la vivienda dependerá en gran medida de la recuperación del empleo, y de la renta disponible de las familias. Siempre ha sido el sector inmobiliario un sector servicio al resto de las actividades, por lo que su valor real depende del valor añadido que aporta a cada actividad. Desgraciadamente algo tan simple como esto ha permanecido olvidado por mucho tiempo, y aun hoy será una sorpresa para más de uno de sus lectores, y no me refiero a estudiantes universitarios, apunto más arriba.
Por lo expuesto algunos proyectos no valen nada y no valdrán nada nunca (entiéndase por nunca un periodo inferior a veinte años), lo cual en el sector inmobiliario es sinónimo no de valor cero, de valor negativo, ya que no tienen comprador, no producen rentas y encima gastan (IBI, otros tributos municipales, mantenimiento, gastos de comunidad, seguros, etc., en función de su situación urbanística). Estos inmuebles en el mundo anglosajón sale más rentable económicamente derribarlos. Casos de estos veremos en España, no solo en la costa, estoy también pensando en algunas urbanizaciones desérticas en el interior. Los propietarios de estos inmuebles quizás no puedan subsistir ya sean una inmobiliaria o una entidad financiera. Mi mayor preocupación es la decidida intención de las últimas Administraciones (las de Zapatero y la actual) en no dejar caer a ninguna entidad financiera, lo que retrasará la recuperación de la economía real al asumir el Estado las perdidas correspondientes, originando un mayor Déficit y una disparatada Deuda Pública, con la consiguiente necesidad de mantener altos niveles de recaudación impositiva, que es el camino marcado por “Bruselas”, y el que están siguiendo Irlanda y Grecia.