José Barta; 9 de febrero de 2012
En el presente trabajo procedo a analizar las dos últimas reformas de la Circular 4/2004 del B de E. El informe lo divido en tres partes: A) Inmuebles como Garantía de Créditos; B) Activos inmobiliarios adquiridos por las entidades financieras y C) Conclusiones sobre la repercusión de esta medida en el mercado inmobiliario y en la liquidez del sistema.
El pasado sábado 4 de febrero se publicó el Real Decreto-Ley 2 /2012, de 3 de febrero, que entró en vigor el mismo día de su `publicación.
Ya se ha escrito bastante al respecto, a pesar del escaso tiempo transcurrido. Mucho de lo escrito se basa en la rueda de prensa que celebró el Ministro De Guindos el jueves día 2 de febrero. Un día antes de Consejo de Ministros. Siguiendo mi línea habitual he preferido esperar a la publicación del texto definitivo para proceder a su valoración.
En mi opinión la actual reforma tiene dos objetivos prioritarios: 1º) intentar recuperar credibilidad para las entidades financieras, en cuanto a la valoración de sus activos, en especial los inmobiliarios; 2º) introducir limites económicos a las remuneraciones de Presidentes, Consejeros y Alta Dirección de todas las entidades, pero especialmente de aquellas que han precisado ser ayudadas por el Estado, enviando un mensaje sobre la necesidad de comportamientos “más decentes”, ajustados a la actual realidad económica del país, y acordes con el importante esfuerzo que se está pidiendo a los ciudadanos medios.
Sobre el segundo aspecto he hablado suficientemente en la tertulia de Primera Hora, de Gestiona Radio. Hoy deseo tocar más en profundidad el primer objetivo, el de aproximar el valor de los inmuebles vinculados directamente, o indirectamente, a las entidades financieras a la realidad del mercado.
El instrumento utilizado para lograr este objetivo ha sido el de modificar, una vez más, la Circular del Banco de España 4/2004, en particular el Anejo IX de la misma. Esta es la segunda modificación en catorce meses, la primera la realizó el propio Banco de España en noviembre de 2010, tras someterla a consulta pública en mayo de ese mismo año.
Realizaré primero un análisis comparativo de la actual reforma con la que se realizó en 2010, confrontándola acto seguido con lo que la realidad parece demandar y finalizando con las consecuencias que, siempre desde mi punto de vista, tendrá.
Mis pacientes lectores pueden acceder al texto integro del Real Decreto-ley a través del siguiente enlace a Flashinmobiliario; también podrán acceder al texto de la anterior reforma de la Circular 4/2004 a través del artículo que, en mayo de 2010, publiqué en este mismo blog.
ANALISIS COMPARATIVO DE LAS DOS ÚLTIMAS REFORMAS DE LA CIRCULAR 4/2004
Ambas reformas separan los descuentos aplicables, a efecto de provisiones, a los activos inmobiliarios que garantizan créditos vivos, de aquellos que ya han entrado a formar parte del balance de la entidad financiera. Respetamos este mismo esquema:
A) INMUEBLES COMO GARANTÍA
En el ámbito de las garantías de créditos, la reforma del 2010 se ciñe a lo que denomina préstamos morosos, si bien en la práctica, el Banco de España, ha estado pidiendo informes a las entidades sobre las calificadas operaciones subestándar, mientras que en esta última reforma distingue expresamente entre préstamos dudosos y subestandar.
La reforma del 2010 aplicaba a los créditos morosos sobre residencia habitual, ocupada por el titular del crédito, un descuento sobre su valor de tasación – o de compraventa, si este era menor – del 20%. En la actual reforma no se distingue entre los distintos usos de edificios aplicándoseles de forma inmediata, según se transforman en créditos dudosos, un descuento mínimo del 25%. Este descuento es del 20% para el caso de los créditos subestandar. La actual reforma ha aportado poco a este respecto, incluso podemos afirmar que ha suavizado las exigencias si tenemos en cuenta el deterioro del mercado en este tiempo.
La reforma del 2010 aplicaba un descuento al valor de las viviendas terminadas en propiedad del promotor, o de personas distintas del usuario habitual, del 40%, porcentaje muy superior al 25% máximo aplicable con la actual reforma. De manera clara se ha suavizado la presión sobre las entidades financieras, llegando incluso a favorecer esta situación frente a otras, como luego veremos. Desconozco la causa de esta decisión pero intuyo que puede tener relación con el hecho de que la mayoría de las grandes promotoras son propiedad de las propias entidades financieras acreedoras.
También se ha suavizado el tratamiento del valor del suelo rustico, oficinas, naves industriales, locales comerciales, etc., para los que se pedía en la anterior regulación descuentos mínimos del 30%, sobre valor de tasación o de compra, y a los que ahora se integra en el genérico 25% aplicable a todos los edificios. Teniendo en cuenta el deterioro del mercado para estos otros subsectores la reducción de exigencia de provisión debería ser muy superior a los 500 puntos básicos aprobados. Como también veremos en las conclusiones finales, el tratamiento dado al suelo rustico crea incertidumbre sobre el valor de aquellos suelos que se financiaron en expectativa de un proceso de calificación urbanística que quedó truncado.
En la anterior reforma se regulaba el descuento sobre las viviendas en fase de promoción con un descuento mínimo del 50% del valor asignado. La actual establece una diferencia entre promociones paradas y promociones en curso, o ejecución, exigiendo un descuento mínimo del 50% para cualquiera de ellas que correspondan a créditos dudosos, manteniendo este porcentaje para las promociones paradas con créditos subestandars, reduciéndolo al 24% para estos últimos créditos en los casos de promociones en curso. El legislador ha mantenido la situación anterior, suavizándola de manera razonable para no perjudicar aquellas promociones que, aparentemente, tienen viabilidad comercial. Como veremos posteriormente, con los activos inmobiliarios incorporados al Balance de las entidades, parece que el legislador es partidario de favorecer la iniciativa promotora externa a la entidad financiera, que animar a que estas se conviertan en promotoras. Desde mi punto de vista parece acertada esta actitud, lo que no puedo aplaudir es el mantenimiento de los porcentajes para promociones paradas, correspondientes a créditos dudosos, ya que bastantes de ellas se mostraran como inviables, por lo que el riesgo es muy superior al que se presupone.
El tratamiento de los suelos mantiene mismo error de partida que se cometió en la reforma del 2010: No se establece una clasificación mínima de suelos en cuanto a su situación urbanística (urbanos, urbanizables y urbanizables pero no sectorizados o programados), por lo que a algunos suelos se les exige descuentos elevadísimos, que obligaran a precipitar las ventas o a buscar distinto tipo de soluciones más o menos creativas, mientras que otros suelos – los peores – se mantendrán en cartera por los siglos de los siglos (hasta una nueva regulación). Son estos últimos suelos los que, porcentualmente, supondrán mayores pérdidas para las entidades financieras, ya que sus valores de mercados pueden no alcanzar siquiera el 10% de lo financiado. El descuento aplicable en la anterior regulación era del 50% sobre su valor mínimo atribuido, sufriendo un incremento de 1.000 puntos básicos con la actual, con lo que sitúa la exigencia de dotación en el 60% de dicho valor.
Sin negar los aspectos positivos que la última reforma tiene, que desarrollaremos más ampliamente en el capítulo de Conclusiones, los datos expuestos hasta el momento son los que me llevaron a publicar el pasado lunes un artículo, en Diario Financiero, titulado Más ruido que nueces en las nuevas coberturas para inmuebles