José Barta; 10 de enero de 2012
Realmente no se puede decir que el nuevo Gobierno de España, en cuanto a la valoración de los Suelos en manos de las entidades financieras, esté adoptando criterios distintos a los que ya adopto el último Gobierno de Zapatero.
Ambos han procedido a dar más tiempo a las entidades financieras para que intenten generar recursos económicos para ampliar sus reservas sobre créditos o adjudicados inmobiliarios, en especial sobre el suelo. He realizado un comentario más amplio, a este respecto, en el artículo ¿El Gobierno reforma la Ley del Suelo para que se siga incumpliendo?, publicado en Diario Financiero.
Además ambos Gobiernos cometen el error de confundir suelos urbanizables sectorizados y no sectorizados (o consolidados). A este respecto sugiero consultar mi artículo “La Reforma de la Ley del Suelo, aprobada por el Gobierno, ayudará poco a las entidades financieras 1013”, ya que la misma no resulta baladí.
El “Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público”, “modifica el apartado 2 de la disposición transitoria tercera del vigente texto refundido de la Ley del Suelo”, con la finalidad de ampliar hasta mayo del presente año el plazo transitorio para que las valoraciones de los terrenos que formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se efectúen conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo.
El plazo transitorio inicialmente previsto por la Ley fue ampliado, por el Gobierno de Rodríguez Zapatero, hasta el 31 de diciembre de 2011 por el Real Decreto Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo.
El actual Gobierno prolonga la medida transitoria hasta un total de cinco años, desde la aprobación de la Ley. Total y definitiva será la ampliación de dicho plazo ya que, con la misma, pregonan a los cuatro vientos una reforma a fondo de la Ley elaborada por el equipo socialista.
Aletea en el ambiente la palabra “liberalización”. Ya veremos en qué queda todo.
Personalmente soy escéptico respecto a la tan cacareada “liberalización del suelo” ya que, para que la misma se produjese, sería preciso habilitar la iniciativa privada como generadora de Planeamiento urbanístico, y no está nada clara, constitucionalmente hablando, esa posibilidad. Y sin la misma no existe “liberalización” alguna.
Por lo demás defiendo los criterios de valoración de los activos inmobiliarios desde la perspectiva de la capitalización de rentas reales o atribuibles, ya que los inmuebles entiendo que no deben valer más que el valor añadido que aporten a una actividad, sea esta del tipo que sea. Creo que este principio nos hubiera ayudado a evitar la crisis inmobiliaria en cuanto al sobreprecio disparatado al que se llegó. Por ello creo que sería un error volver al anterior sistema, y mucho menos en una etapa como la actual.
Y creo que tampoco se podrá descargar en exceso los procedimientos que afectan al medio ambiente, por venir de la UE. A lo sumo agilizar los tiempos de los mismos, permitiendo el inicio de los expedientes por parte de empresas privadas especializadas y homologadas.
La actual Ley del Suelo, salvo en cuanto a las valoraciones, no genera incidencias reseñables en estos momentos de crisis, pero es bien cierto que podrá llegar a ser un lastre importante en los momentos de recuperación y crecimiento económico.
PARA COMODIDAD DEL LECTOR A CONTINUACIÓN PODRÁ LEER EL TEXTO INTEGRO DEL ARTÍCULO CITADO, PUBLICADO EN DIARIO FINANCIERO:
¿El Gobierno reforma la Ley del Suelo para que se siga incumpliendo?
Son tantas las medidas adoptadas por el recientemente aprobado “Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público”, y de tan importante calado que fácilmente podemos terminar por dejar pasar, sin comentar, alguna de ellas de aparente menor importancia.
José Barta
El Real decreto mencionado más arriba “modifica el apartado 2 de la disposición transitoria tercera del vigente texto refundido de la Ley del Suelo”, con la finalidad de ampliar hasta mayo del presente año el plazo transitorio para que las valoraciones de los terrenos que formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se efectúen conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo.
El plazo transitorio inicial fue ampliado, por el Gobierno de Rodríguez Zapatero, hasta el 31 de diciembre de 2011 por el Real Decreto Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo.
La ampliación de estas medidas por un plazo inferior a cinco meses, a mi entender, ponen de manifiesto la voluntad del Gobierno de Rajoy para reformar en profundidad la actual Ley del Suelo.
Independientemente de los numerosos comentarios que sobre el particular se pudieran realizar, hoy quiero fijarme exclusivamente en los términos de la nueva renovación.
En la misma se han vuelto a repetir los errores que en abril de 2010 denuncié en el artículo “La Reforma de la Ley del Suelo, aprobada por el Gobierno, ayudará poco a las entidades financieras 1013”
La mera renovación del plazo no hace extensiva esta excepción a todo el suelo urbanizable, solo al suelo urbanizable que no precise Plan de Sectorización, es decir al suelo urbanizable denominado Programado o Sectorizado, según las distintas leyes autonómicas.
Esta situación se ha venido incumpliendo de forma sistemática por parte de las entidades financieras, así como por parte del Banco de España, que no ha exigido adecuar la valoración de los suelos urbanizables carentes de sectorización al valor de suelos rurales puros y duros.
La diferencia no es baladí ya que en grandes municipios como Madrid, o en los costeros, principalmente levantinos y andaluces, la diferencia entre el valor obtenido mediante la capitalización de las posibles rentas del activo inmobiliario, tal como les exige la actual Ley, y el valor de tasación sobre el que se estableció la cuantía del crédito otorgado en su día, para la adquisición de dichos suelos, puede ser entre 100 y 200 veces el segundo superior al primero.
Solo quedan dos opciones para modificar el panorama descrito: o bien el Gobierno exige el cumplimiento de la Ley a las entidades financieras, abriendo expediente al Banco de España, en la persona de su Gobernador como máximo responsable del mismo; o bien modifica el contenido de la Reforma de la Transitoria 3ª, extendiendo la cobertura a todos los suelos urbanizables, sin excepción.
No deja de extrañarme, dada la profesionalidad de los miembros del actual Gobierno, este desliz ¿o no es un desliz?
José Barta
Profesor de Estrategia para Mercados Hostiles
Consejero en Banca de inversión