Espero acometer esta gustosa tarea durante el próximo domingo.

Gracias a todos por sus comentarios, sugerencias y, por supuesto, discrepancias. Intento mejorar mi conocimiento de la realidad a través de todos ustedes.

José Barta

En el año 2002 elaboré un informe, que fue publicado en el prestigioso Informe de España, correspondiente al año 2003, de la Fundación Encuentro, en el Capitulo V, bajo el título Nota sobre suelo y vivienda, en el que manifestaba la urgente necesidad de acometer una serie de reformas estructurales, que potenciaran el mercado de alquiler en España.
En el año 2002 el parque de viviendas en alquiler rondaba en torno al 14%; en la actualidad se ha mejorado algo dicho porcentaje al llegar al 17% (según EUROSTAT). Porcentaje relativamente próximo a los de Italia e Irlanda, pero muy lejos del resto de los países miembros de la Unión Europea. (Cifras pormenorizadas pueden encontrar en el informe citado)
La razón principal por la que urgía la potenciación de un eficiente mercado de alquiler de viviendas, para mí, era – y sigue siendo – la necesidad de equilibrar el poder entre productores de este bien (promotores inmobiliarios) y consumidores del mismo (compradores de vivienda), dado que la existencia de una materia prima oligopolística (el suelo) introducía, y sigue introduciendo un factor distorsionante, que impide el desarrollo de las reglas del mercado al controlar arbitrariamente la oferta final. Solo una estructura de consumidores unidos y organizados podría equilibrar la balanza.
Esa misma experiencia se había producido en los subsectores de oficinas y de centros comerciales. Al optar los usuarios finales por el régimen de alquiler frente al de compra, se había desarrollado un sector de propietarios profesionales (sociedades y fondos patrimonialistas) que consiguieron incorporar criterios de rentabilidad a las inversiones, así como de eficiencia en las instalaciones, dotando a dichos subsectores inmobiliarios de una gran estabilidad, por supuesto muy superior a la que existía antes de 1990, desde mi conocimiento del mercado, año de inflexión del boom iniciado en 1985.
En el año 2002 yo ya manifestaba abiertamente mi preocupación por el desaforado incremento de los precios de las viviendas, así como por la sobreproducción de las mismas. Todo esto lo podrán encontrar, repito, en el informe elaborado por mí y publicado por la Fundación Encuentro.
En el periodo comprendido entre 1980 y 2002 el incremento del precio de las viviendas supuso un 10% de media anual. Algo no igualado por ningún país de la Unión Europea. Algo similar sucedía con la construcción de viviendas, ya que tan solo Alemania, sumida en un proceso de integración de la antigua Alemania del este, reflejaba una producción anual algo mayor que la nuestra.
Ya entonces comencé a denunciar que el incremento del precio no se justificaba, ni de lejos ni con el incremento del coste de las nuevas urbanizaciones, ni con el incremento del coste de la financiación, ni con el incremento del coste de las nuevas calidades constructivas incorporadas, ni con el incremento de los precios de consumo, ni por supuesto con el incremento de los salarios, los cuales en el periodo comprendido entre 1986 y 2001 crecían por debajo de la mitad del crecimiento de los precios de las viviendas (como media).
Llegue a acusar a los profesionales de la promoción inmobiliaria de utilizar una política de precio consistente en” buscar el máximo esfuerzo (económico) asumible por el adquirente”.

Ha llovido bastante desde entonces y últimamente parece que casi todos los analistas inmobiliarios lo vieron venir, pero les será difícil probar eso con sus publicaciones, como afortunadamente puedo hacerlo yo. Por supuesto ya se imaginaran ustedes la repercusión que mis conclusiones tuvieron; en el hacer cotidiano ninguna, no se me prestó la más mínima atención, en el académico se me tachó de ignorante y alarmista.
La necesidad de un mayor equilibrio entre consumidores y vendedores, repito, es el principal motivo que me llevan a defender reformas estructurales que potencien el mercado de alquiler.
Para lograrlo debemos desarrollar un marco de seguridades y rentabilidades, no solo para el arrendador, también para el arrendatario, solo así lograremos el interés de los segundos con la consiguiente llegada de instituciones y sociedades patrimonialistas, interesadas en constituirse en arrendadores.
Estos son algunos de los motivos que, desde hace años me han llevado a interesarme activamente en todos aquellos proyectos que pudieran contribuir a dichos objetivos. De aquí mi participación en la defensa de instrumentos eficaces, como pudieron ser en su día los Fondos de Inversión Inmobiliaria, y no lo fueron, o actualmente las SOCIMIS, y tampoco lo van a ser, por las razones generales que expongo en este artículo y por las concretas que reflejé en Las SOCIMIS siguen sin ser REIT.
El actual Gobierno quizás no tenga mucha idea sobre la incidencia que un pequeño parque de alquiler tiene en el descontrol del precio de las viviendas, pero si son conscientes de que las viviendas vacías en España suponen un problema mayúsculo.
Nuestro Gobierno calcula el parque de Viviendas vacías en 3 millones de unidades (INE). Sinceramente pienso que son más, pero no es el momento de contradecir dicho dato.
Lo que nos interesa ahora es la idoneidad de las medidas que piensa adoptar.
En mi informe, citado de forma reiterada, publicado en 2003, resumía las medidas en:
1) Ampliar los márgenes de negociación así como establecer garantías del cumplimiento de los compromisos adquiridos por las partes, incluido el pago.
2) Agilización de los procesos de desahucio.
3) Agilización de los procesos de reclamación de las cantidades impagadas, así como de los daños sufridos injustificadamente por el inmueble.
4) Universalización de las bonificaciones y/o exenciones fiscales tanto para arrendadores como para arrendatarios.

¿Qué es lo que se ha planteado por el actual Gobierno?

A) Las partes podrán pactar la actualización de la renta. Actualmente solo se pude revisar en función del IPC. En mi opinión es acertada esta medida.
B) Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En ausencia de pacto, sigue vigente el derecho. Actualmente el Derecho de adquisición preferente es irrenunciable). También resulta atractiva, si bien tendremos que esperar a ver como se trata la situación de los contratos actualmente vigentes, que no recogen dicha condición.
C) A diferencia de la actual legislación, en el futuro, con independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desistir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación. A pesar de que se pueda contemplar una clausula indemnizatoria, esta condición incorpora una incertidumbre en la duración del arrendamiento, que dificulta la planificación financiera, ya que no es lo mismo tener que pintar un piso cada tres años, que al año o a los dos años, como consecuencia de la salida del inquilino antes de lo establecido; y lo mismo sucede con las previsiones de meses vacios, así como de honorarios de comercialización y de gestión de contratos. No es una buena idea, es más es bastante mala para inversores institucionales que trabajan con bajos márgenes.
D) Se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial. Con un preaviso de dos meses. Es interesante, pero resulta una reforma de menor importancia para los grandes inversores.
E) Se reduce de cinco a tres años la denominada “prórroga forzosa” del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador. Es esta una reforma interesante, que queda muy condicionada por lo contemplado en C).
F) Siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa. Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario. La clave la tendrá el “lanzamiento” del ex inquilino. La actual situación de los juzgados no permite ser demasiado optimista sobre el resultado final. En la información facilitada por el Gobierno se dice que “se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados”, pero esto es lo que siempre se ha dicho, y las palabras no incorporan, por si mismas, más recursos humanos o técnicos a los juzgados.
G) En el plano de la fiscalidad, además del nuevo tratamiento a las SOCIMIS (del que, el lector interesado puede encontrar mi opinión en el artículo reseñado anteriormente), el Gobierno propone nuevas exenciones en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas (salvo en paraísos fiscales); el 60% a todas las personas físicas no residentes (igual que en el IRPF) y el 100% a personas físicas residentes en la UE, cuando el arrendatario tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM. No entiendo estas últimas condiciones, salvo que, como ya sucedió en la “regulación” de la “sugerencia de la Dación en Pago”, a las entidades financieras, se tenga calculado una incidencia mínima de beneficiados.

E n definitiva las medidas que piensa incorporar el Gobierno, en mi opinión, no son lo suficientemente atractivas para los inversores, ya que generan un elevado número de incertidumbres que afectan a la rentabilidad de la inversión.
Al tiempo se sigue sin establecer deduciones en el IRPF de los arrendatarios, independientemente del importe del arrendamiento, regulando el máximo deducible en función de cada declarante.
Finalmente se potencia la inscripción en el Registro de la Propiedad, algo que más que afectar a la seguridad de las partes (que también) puede tener un importante valor estadístico, a efecto de valoraciones.
La fórmula que se introduce para potenciar esta figura se basa en que “el comprador de una vivienda con contrato de alquiler no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad”
Esto es algo que ya intentamos poner en marcha José Poveda y yo, en 1994 – siendo él Decano del Colegio de Registradores de la Propiedad – pero nos encontramos con el problema de tener que elevar a Escritura Pública el contrato de arrendamiento, condición sin la cual no se podía acceder al Registro, en solicitud de inscripción. Dicha condición encarecía extraordinariamente los contratos.
Si no se regula la posibilidad de acceder directamente las partes, o a través de mandatario suficiente, o mediante un mero reconocimiento de firmas notarial, seguirá siendo esta una intención inviable en la práctica. Me imagino que el Presidente Rajoy se ha acordado de sus viejos tiempos de Registrador, pero ya hace demasiado que no está en el día a día.
En definitiva, tendrá que disculpar el amable lector que le diga que ya estoy cansado de repetir casi siempre lo mismo, para que finalmente todo siga igual.

El pasado día 23 de abril, tras la primera vuelta de las elecciones francesas a la Presidencia, publiqué un artículo titulado “Los franceses acaban con el Merkozy”. Mi teoría era que la respuesta del electorado francés, independientemente de quien ganara las elecciones presidenciales, había acabado con el apoyo incondicional de Francia a la “disparatada” política desarrollada por el equipo de Ángela Merkel, que tan claros y nefastos resultados está causando en Grecia, país que se ha mostrado como paradigma de una “hoja de ruta” hacia el desastre económico y social.
El éxito de este artículo, publicado por vez primera en Diario Financiero y replicado posteriormente en más de veinte medios digitales, solo fue superado por otro artículo, anterior, también publicado en primicia en Diario Financiero, que terminó siendo traducido al inglés, con el título “Who governs Spain, Merkel or Rajoy?”.
El calificar de disparate a la política liderada por Merkel no es fruto de que esta defienda la necesaria contención del gasto público, sino de que esa es la única medida que se propugna, lo cual resulta disparatado en una economía anémica, característica principal de la que está viviendo toda Europa (toda, incluida Alemania, lo comprobaran en breve plazo).
Es más, la aberrante política defendida por Ángela Merkel confunde reducción con optimización, por lo que no garantiza que se acabe con los gastos públicos suntuarios y disparatados, como las televisiones públicas en España, a las que se da el mismo tratamiento, por parte de la Administración Central, que a la regulación de la “dación en pago”, o al “ajuste de los precios” de los inmuebles de los bancos a la realidad de los mercados (para más información ver “El saneamiento financiero y los activos inmobiliarios”)
Los resultados definitivos obtenidos por François Hollande me obligan a matizar mi visión del futuro en Europa y en nuestro país vecino.
Sinceramente pienso que ya no se podrá mantener la estrategia basada en la mera “reducción del déficit público” dada la actitud abiertamente contraria por parte del, en unos días, nuevo Presidente francés. El apoyo al crecimiento y al desarrollo económico desde las Administraciones públicas se tendrá que articular si se desea llegar a un consenso.
Como sucedió en la votación para el establecimiento de una nueva – y disparatada – Constitución para la Unión Europea (elaborada por uno de los ex presidentes franceses más corruptos), Francia ha vuelto a salvar a Europa, o al menos a ralentizado su destrucción.
El problema es el coste y, en este caso, los votantes franceses han elevado a la presidencia a un discípulo ideológico de zapatero. A este respecto Sarkozy está cargado de razón y Hollande embarcará a Francia en una espiral de incremento del gasto público, en la “implantación de derechos” tan “progresistas” como la práctica de la eutanasia – quizás financiada por el Estado -, la adopción de niños por parte de parejas homosexuales, la creación de “prestigiosas” agencia europeas -¿independientes? – de calificación financiera, reforzamiento de los sindicatos obreros dándoles el control de las reorganizaciones empresariales, y un largo etcétera, entre los que se encuentra el demagógico recorte de la edad de jubilación a los 60 años (¿Cómo se pagaran esas pensiones?) y suponemos que alguna variante de la “alianza de civilizaciones” y de la “asignatura para la ciudadanía”.
Y todo esto con un sistema financiero que se verá seriamente afectado con el resultado de las también recientes elecciones en Grecia, que terminaran, casi con toda seguridad, con la agonía de este país. Se debe tener en cuenta que los bancos franceses siguen siendo, a pesar de todos los esfuerzos, los mayores acreedores de Grecia.
Si finalmente Hollande responde al perfil que se tiene de él, supondrá un desastre para Francia pero mejorará nuestro peso en la Unión Europea. No hay mal que por bien no venga.

El crecimiento de la prima de riesgo francesa, respecto a Alemania, pone de manifiesto que los mercados financieros así lo han comprendido e intentan defender sus intereses. No sería de extrañar alguna nota negativa, durante esta semana, por parte de alguna de las agencias de calificación.

Y es que cada vez son menores los intereses en común entre ambas potencias. Quizás el ejemplo más claro se encuentre en el papel de China.

China probablemente reemplazará a Francia, como socio comercial más grande de Alemania, en este año. Al día de hoy Alemania tiene aproximadamente cinco veces más empresas, operando en China, que Francia.

Francia cada vez se encuentra más cerca de España e Italia, en cuanto a la estrategia más conveniente para sus intereses económicos en esta crisis.

En esta primera vuelta, los franceses, se han manifestado a favor de un mayor protagonismo del BCE en apoyo de los Estados, en lugar del actual apoyo a las entidades financieras; del incremento de la emisión de moneda común, buscando voluntariamente una mayor devaluacion, algo que Alemania rechaza de plano; de un mayor apoyo a la creación de empleos, aun cuando eso suponga incremento del déficit público; de la creación de impuestos “temporales” para las grandes fortunas, no para los asalariados,…

En definitiva, los resultados de Hollande – e incluso de la ultraderechista Le Pen – en la primera vuelta de las elecciones francesas, han acabado con la “politica Merkozy”. Incluso aun cuando, en una recuperación difícil de imaginar, volviera a ganar Zarkozy.

Personalmente considero que esto, sin ser “la solución” forma parte de la misma. Ya he manifestado sobradamente mi opinión sobre la “hoja de ruta griega” que se viene imponiendo a los sufridos contribuyentes de la Zona Euro.

Ahora solo hace falta que se enteren nuestros políticos, los de España.

Y el paro en el 24%, 200 puntos básicos más que a finales de 2011. Eso si, lo prioritario es el control presupuestario.

Este será tema para otro artículo, pero cada vez veo más claro que a nuestros parados (digo nuestros porque son de todos y en todas las familias ya tenemos varios) se les está aplicando el trato habitual de los campos de refugiados. ¡Calla y aguanta, que bastante tenemos con reconocer que existes!, pero de acciones encaminadas a restituir su dignidad “na de na”.