¿Una reforma a la medida de las entidades financieras o de las necesidades de la economía española?
José Barta; 14 de febrero de 2012
C) CONCLUSIONES SOBRE LA REPERCUSIÓN DE ESTA REFORMA
Como hemos podido comprobar, en los capítulos anteriores, las diferencias entre la reforma del 2010 de la Circular 4/2004, del Banco de España, y la actual son escasas, tanto en cuanto al tratamiento de las provisiones para activos que sirven de garantía a préstamos dudosos y subestandar, como a aquellos que, sea cual fuere el procedimiento seguido, han pasado a formar parte del balance de la entidad financiera. Es más, podemos afirmar rotundamente que el criterio seguido ha sido el mismo, al extremo de que la actual reforma es continuación de la anterior, proyectada en el tiempo. Aun más, el suelo rustico y los edificios de uso distinto al residencial experimentan una ligera mejoría en cuanto a los descuentos que se les debe aplicar en el momento de su incorporación a la entidad financiera, 500 puntos básicos menos que en la reforma anterior (desde el 30% al 25% del valor de referencia).
Solo dos excepciones, y una de ellas con numerosos condicionantes, las promociones en curso y los suelos “para promover”, han sido tratadas con apreciable mayor exigencia de descuento sobre sus valores de referencia. Las estudiaremos más detenidamente al final de este artículo.
Que los descuentos son insuficientes, para adecuar el valor en libros a la realidad del mercado, lo pone de manifiesto los propios datos de las entidades financieras y de la propia Administración.
El propio Banco de España reconocía, el pasado día 4 de febrero, en un informe titulado New measures for the Spanish Banking System, que la caída del precio de la vivienda, desde los máximos alcanzados en diciembre 2007, habían acumulado una caída del 22,4% hasta el 2011. Entidades como Bankia llegaron a cerrar operaciones de venta, en el cuarto trimestre del 2011, gracias a una bajada del 27% de los precios de las viviendas; y los Ceo’s de las principales inmobiliarias cotizadas en Bolsa, manifiestan públicamente que los descuentos necesarios, para la venta de viviendas, se encuentran por encima del 30% sobre precios máximos.
Sociedades de tasación como TINSA, líder indiscutible en tasaciones en general, y en particular de los activos bancarios en venta, informan de que el descenso acumulado en el precio de las viviendas, desde diciembre de 2007, es del 24,5 %.
Incluso aceptando estos informes como validos nos encontraríamos con que la Reforma del Sistema Financiero, en cuanto a estimación de la caída del valor real del mercado de vivienda, se desplaza ligeramente por debajo de la evolución reconocida por las propias entidades financieras, que están procurando que dicha caída sea lo más moderada y lenta posible, para no situarse en posiciones de manifiesta insolvencia.
Consultoras como Ernst & Young Eurozone Forecast (EEF) estiman que el precio seguirá cayendo durante, al menos, los próximos tres años. Mi opinión es de sobra conocida por mis lectores, dependiendo de su ubicación , algunas viviendas tendrán que sufrir caídas de hasta el 30% y otras ”no valdrán nada”, ya que no encontraran demanda en los próximos 15 o 20 años, como les sucede a muchas de las “segundas” viviendas construidas en entornos que no han logrado consolidarse como destino turístico.
Hace unos días, el viernes día 10 de febrero, el presidente de la Reserva Federal Americana, Ben Bernanke, afirmó que la “debilidad” del mercado inmobiliario sigue siendo un “impedimento” para la recuperación de la economía de EEUU, y alentó al alquiler de las casas desocupadas. “El débil estado del sector inmobiliario ha sido un impedimento para una recuperación más rápida, lo que se refleja en la depresión de la actividad de construcción y el empleo”, ha declarado Bernanke en la Conferencia Anual de la Asociación Nacional de Constructores en Orlando (Florida). Desde 2009, el precio de las casas ha caído cerca de un 40 % en términos reales, según Bernanke. Como consecuencia, explicó, uno de cada cinco propietarios cuentan ahora con hipotecas “sumergidas” (denomina así a aquellas en las que la deuda con el banco es mayor que el precio de su vivienda). Además, los numerosos desahucios e impagos han hecho que más de un millón de casas estén desocupadas en EEUU, lo que incide en la espiral de debilitamiento de precios.
Es decir que en USA, con un crecimiento del PIB muy superior al español, las viviendas han caído más en menos tiempo, pero es que además, en nuestro país tenemos bastante más de un millón de viviendas vacías, con una población muy inferior a la norteamericana, y que tiende a decrecer (el INE estima que perderemos 500.000 habitantes en los próximos 8 años, y esto con unos presupuestos muy optimistas).
En definitiva, la reforma aprobada no contribuye a adecuar el valor de los activos inmobiliarios a la realidad del mercado, dado que se limita a aceptar el ritmo marcado por la estrategia adoptada por la mayoría de las entidades financieras. No es de extrañar que las mismas entidades financieras corrigieran la plana al Ministro De Guindos, una semana después de aprobarse la reforma, reduciendo extraordinariamente la necesidad de recursos propios estimada por aquel.
He dejado pendiente el comentario sobre dos tipos de activos que han sufrido importantes descuentos y que ofrecerán importantes oportunidades, en mi opinión, de acuerdos estratégicos entre entidades financieras y promotores solventes, con bajos niveles de endeudamiento.
De estos dos, el suelo, con su singular denominación en el Real Decreto, ofrece importantes ambigüedades interpretativas. ¿Qué quiere decir suelos para promoción inmobiliaria?; esta calificación técnicamente no existe. Me resisto a pensar que es fruto de la ignorancia urbanística del legislador. Con la actual Ley del Suelo en la mano existen dos tipos de suelo: rural y urbano.
El suelo urbano es aquel que goza de todos los servicios e infraestructuras que lo configuran como tal. Ni siquiera aquellos suelos que se encuentran en fase de urbanización, es decir de construcción de dichas infraestructuras y contratación de servicios, son urbanos hasta no tenerlos finalizados.
La diferencia no es baladí, sin duda las entidades financieras tienen las mayores pérdidas (porcentualmente hablando) en aquellos suelos que no se pueden considerar como urbanos. Si los mismos tampoco se consideran como “suelos para promoción inmobiliaria”, las entidades tendrían que provisionar bastante menos que si se consideraran como tales (25% del importe del crédito, o valor de referencia del inmueble, frente al 60%). Por cierto, aquellos que hablan de un descuento del 80% del suelo a efecto de provisiones, debieran volver a leer el texto de la Reforma (ya lo he explicado sobradamente en los anteriores capítulos).
Por el contrario, un descuento del 60% sobre un suelo urbano en Madrid, o Barcelona, o cualquier otra gran capital española, con cierta facilidad se encontrará por debajo de lo que el mercado exija (dependiendo de la zona), por lo que se prestará a su venta inmediata o aportación, para un rápido desarrollo. Como adelantaba anteriormente, esta es una de las condiciones que ofrecerán oportunidades importantes tanto a entidades como a inmobiliarias.
Finalmente quiero acabar de justificar mi escepticismo, manifestado en el subtitulo de este capítulo, sobre al servicio de quien se ha realizado esta reforma.
Por si a pesar de lo anteriormente expuesto les cabe alguna duda, les recuerdo que el Ejecutivo de Rodríguez Zapatero aprobó en diciembre de 2008 el Real Decreto-Ley 10/2008, por el cual se suspendían, con carácter extraordinario y temporal (hasta 2010), las causas de disolución de sociedades anónimas derivadas del deterioro de activos inmobiliarios.
[…] no se computarán las pérdidas por deterioro reconocidas en las cuentas anuales, derivadas del Inmovilizado Material, las Inversiones Inmobiliarias y las Existencias.
Esto impidió quebrar a numerosas inmobiliarias, al aflorar contablemente perdidas en sus balances, como consecuencia de la caída de precios del mercado inmobiliario. La contrapartida fue la versión inmobiliaria de las entidades financieras zombis: las inmobiliarias zombis.
Cuando este plazo inicial expiró, el Ejecutivo de Zapatero prorrogó esta excepción por dos años, hasta el término de 2011, a través del Real Decreto-Ley 5/2010, de 31 de marzo.
Pues bien, en la Disposición Adicional quinta del nuevo Real Decreto-Ley, “se renueva, sin solución de continuidad y a todos los efectos legales, durante el ejercicio social que se cierre a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley, la aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de la Disposición adicional única del Real Decreto-ley 10/2008, de 12 de diciembre.
Dicha Disposición Adicional dice: “A los solos efectos de la determinación de las pérdidas para la reducción obligatoria de capital regulada en el segundo párrafo del artículo 163.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre, y para la disolución prevista en los artículos 260.1.4 del citado texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas y 104.1.e de la Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada, no se computarán las pérdidas por deterioro reconocidas en las cuentas anuales, derivadas del Inmovilizado Material, las Inversiones Inmobiliarias y las Existencias.” Es decir que se suspende la obligada “reducción del capital para la sociedad cuando las pérdidas hayan disminuido su patrimonio neto por debajo de las dos terceras partes de la cifra del capital y hubiere transcurrido un ejercicio social sin haberse recuperado el patrimonio neto.”
Para aquellos que puedan pensar que ya veo conspiraciones debajo de cualquier alfombra, les recuerdo que la inmensa mayoría de las inmobiliarias cotizadas en Bolsa son propiedad de las entidades financieras españolas, pero otro dato no menor es el de que entre todas ellas son propietarias de un numero de inmobiliarias, de distintas dimensiones y no cotizadas en Bolsa, no inferior a MIL (1.000 sociedades).
Para finalizar, esta vez de verdad, ¿qué sucede cuando el valor en libros de los activos inmobiliarios es superior al precio que un mercado está dispuesto a asumir? Pues que no hay forma de venderlos, lo que impide que se produzca liquidez, lo que impide que el crédito llegue a familias y empresas. Y como no queremos dejar caer ninguna entidad, y las que se encuentren en esta situación no podrán hacer frente a sus pagos, la mantendremos entre todos ¿Hasta cuándo? Hasta que los muertos empresariales resuciten con subvenciones públicas.
Mira por donde al final, el Ministro De Guindos ha mostrado una habilidad desconocida para la mayoría: es un Gran Prestidigitador. Ha hecho desaparecer los bancos malos entre los buenos, por arte de BOE. Puede que no tenga nada que ver pero, ayer lunes, Standard and Poor´s y Fitch bajaron la calificación a más de quince bancos españoles.
¿Acabará esto con una Gran Traca, como en Las Vegas todo espectáculo que se precie? ¿Por qué se me habrá pasado por la cabeza lo de Las Vegas?