José Barta. 21 de mayo 2012.
Las medidas adoptadas por el Gobierno español el pasado día 11 de mayo, por fin comienzan a establecer nuevas bases para el esclarecimiento y la cuantificación del riesgo inmobiliario de las entidades financieras españolas.
Independientemente de los resultados que, en mi opinión, producirá la estrategia adoptada por el Gobierno Rajoy – que publicaré someramente una vez termine la ronda de encuentros de trabajo con mis actuales clientes, orientados a facilitar la adopción o corrección de estrategias de los mismos – en pocas líneas quiero reseñar un fleco, o asignatura, no pequeña, pendiente de resolver por parte del ejecutivo.
Se trata de las sociedades inmobiliarias participadas por las entidades financieras españolas.
Incluyo en el concepto de “inmobiliarias” todas aquellas sociedades que actúan en el sector inmobiliario, sean tenedoras instrumentales de suelos y/o edificios, sean, promotoras inmobiliarias, sean lo que sean, siempre que su actividad se encuentre vinculada al sector inmobiliario y sea tenedora de activos de dicho tipo, incluidos aquellas que detentan meramente “derechos” sobre activos o proyectos inmobiliarios.
Lo amplio y farragoso que resulta el párrafo anterior se justifica por la necesidad de abarcar una realidad caracterizada por los “eufemismos”, cuando no por el “ocultismo” puro y duro, por parte de algunas entidades financieras.
El perfil de estas sociedades es variopinto. Las entidades financieras están presentes en el capital de grandes inmobiliarias (Metrovacesa, Colonial, Afirma…), aunque la inmensa mayoría son participaciones en pequeñas promotoras no cotizadas. Estas compañías, filiales al cien por cien, o en las que se tiene un paquete accionarial de control o minoritario, tocan todo el negocio inmobiliario.
Ya en el año 2008, cuando algunos gestores todavía minusvaloraban la crisis actual, se llegó a cuantificar, la presencia de “los principales bancos y cajas de ahorros”, en 465 promotoras.
De estas 465 compañías más de 300 estaban en números rojos por la parálisis de su actividad.
Actualmente debemos tener en cuenta que, al deterioro de los activos inmobiliarios de dichas sociedades, se le une una explotación en perdidas.
Este tipo de inmobiliarias se ha incrementado en los últimos tres años como consecuencia de una práctica que ha venido generalizándose en el sector financiero: la adquisición de acciones contra deuda, transformando esta última en participaciones de las sociedades en grave riesgo de mora.
Una idea de la importancia de la dimensión del riesgo, que esta práctica supone, nos la puede dar el saber que BFA-BANKIA tienen participaciones en más de 200 de estas empresas. La mayoría de estas participaciones se encuentran valoradas, en el activo del grupo, a su valor en los Balances de las mismas, en los que no se recogen las posibles pérdidas derivadas de la caída del mercado.
No menos de 1.000 sociedades vinculadas al mundo inmobiliario se encuentran actualmente participadas, en mayor o menor medida, por entidades financieras, en España.
Estamos hablando de estimaciones difíciles de realizar, dada la falta de transparencia, pero que fácilmente superaran dos decenas de miles de millones de euros.
Urge acometer este último reto de transparencia, independientemente de la solución que se desee aplicar posteriormente.
Debido a compromisos profesionales que me están obligando a viajar casi todos los días de esta semana, así como a la necesidad de tener que presentar varios informes, a clientes, sobre el alcance de las actuales medidas para sus estrategias, por el momento no puedo dar respuesta a todos aquellos que me han realizado alguna pregunta.
Espero acometer esta gustosa tarea durante el próximo domingo.
Gracias a todos por sus comentarios, sugerencias y, por supuesto, discrepancias. Intento mejorar mi conocimiento de la realidad a través de todos ustedes.
José Barta
José Barta; 16 de mayo 2012
El pasado viernes, en su línea habitual, el Gobierno Rajoy aprobó una serie de medidas y “recibió” diversos informes sobre futuras reformas.
Uno de estos informes fue presentado por la Ministra de Fomento y versaba sobre el Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado de alquiler de vivienda.
Esta asignatura se encuentra “suspendida”, por las distintos Gobiernos desde hace no menos de veinte años y, les adelanto, la nueva reforma va camino fracasar una vez más.
Comprendo que a alguno esta afirmación le pueda parecer en extremo jactanciosa, pero creo que, a lo largo de los años, he acumulado razones de sobra para poder expresarme así. Continue reading…
José Barta; 14 de mayo 2012
Hace algo más de veinte años, como corre el tiempo, Concha Osacar y yo manteníamos una buena relación amistosa-profesional, batallando ambos para propiciar una legislación sobre fondos de inversión inmobiliaria que nos permitiera captar recursos de las economías medias, permitiéndolas beneficiarse de la que, hasta hace poco, era una magnifica inversión a medio y largo plazo: la inversión inmobiliaria.
Los fondos podrían permitir la imposible diversificación para un pequeño inversor, así como aspirara a márgenes derivados de la economía de escalas y aspirar a una cierta liquidez en un mercado tan rígido.
Concha trabajaba en aquel entonces al servicio de la gestora de fondos francesa Groupe Pelloux. Yo era Presidente de Intec Consultores. A Concha – afortunada ella – la pagaban por realizar su trabajo de captación de información y aportación de información de derecho comparado (en particular el francés) a los funcionarios y políticos responsables del diseño de nuestros futuros fondos inmobiliarios. A mí me pagaban para otros menesteres, para este no solo no me pagaban, debía hacer frente personalmente a los gastos que se derivaban de mi actividad, así como sacar horas al margen de mi actividad profesional.
Salvo la pequeña diferencia expuesta, a los dos nos animaba el espíritu de contribuir a desarrollar un marco económico financiero más beneficioso para nuestro país. Continue reading…
José Barta; 7 de mayo de 2012
El 26 de abril de 2011, en la desaparecida pagina Web de Gestiona Radio, advertía del extraordinario riesgo que, para los contribuyentes, suponía la maniobra de Rodrigo Rato, de convertir el BFA en el “banco malo” de Bankia: “Esta maniobra suscita importantes dudas, si las ayudas públicas se prestan a la matriz (al BFA le ha prestado el FROB ya 4.465 millones de euros), ¿Cómo se garantizará el reintegro de los prestamos, con los intereses correspondientes?” (Bancos buenos y bancos malos españoles: ¿sinónimo de privatización de beneficio y nacionalización de pérdidas? El lector interesado puede leer el texto integro al final de este artículo)
Y es que el BFA era a todas luces inviable debido a la carga de activos inmobiliarios “invendibles” con la que se quedaba.
Lo que para mi resultaba un riesgo hábilmente desplazado al sector público, ha terminado convirtiéndose en un desastre generalizado, en el que no se ha salvado ni “el banco bueno”. Continue reading…
José Barta; 7 de mayo de 2012.
El pasado día 23 de abril, tras la primera vuelta de las elecciones francesas a la Presidencia, publiqué un artículo titulado “Los franceses acaban con el Merkozy”. Mi teoría era que la respuesta del electorado francés, independientemente de quien ganara las elecciones presidenciales, había acabado con el apoyo incondicional de Francia a la “disparatada” política desarrollada por el equipo de Ángela Merkel, que tan claros y nefastos resultados está causando en Grecia, país que se ha mostrado como paradigma de una “hoja de ruta” hacia el desastre económico y social. Continue reading…
Las elecciones francesas, aun en su primera vuelta, ya obligan a un cambio importante en el apoyo a la política Alemana para la zona euro.
El crecimiento de la prima de riesgo francesa, respecto a Alemania, pone de manifiesto que los mercados financieros así lo han comprendido e intentan defender sus intereses. No sería de extrañar alguna nota negativa, durante esta semana, por parte de alguna de las agencias de calificación.
Y es que cada vez son menores los intereses en común entre ambas potencias. Quizás el ejemplo más claro se encuentre en el papel de China.
China probablemente reemplazará a Francia, como socio comercial más grande de Alemania, en este año. Al día de hoy Alemania tiene aproximadamente cinco veces más empresas, operando en China, que Francia.
Francia cada vez se encuentra más cerca de España e Italia, en cuanto a la estrategia más conveniente para sus intereses económicos en esta crisis.
En esta primera vuelta, los franceses, se han manifestado a favor de un mayor protagonismo del BCE en apoyo de los Estados, en lugar del actual apoyo a las entidades financieras; del incremento de la emisión de moneda común, buscando voluntariamente una mayor devaluacion, algo que Alemania rechaza de plano; de un mayor apoyo a la creación de empleos, aun cuando eso suponga incremento del déficit público; de la creación de impuestos “temporales” para las grandes fortunas, no para los asalariados,…
En definitiva, los resultados de Hollande – e incluso de la ultraderechista Le Pen – en la primera vuelta de las elecciones francesas, han acabado con la “politica Merkozy”. Incluso aun cuando, en una recuperación difícil de imaginar, volviera a ganar Zarkozy.
Personalmente considero que esto, sin ser “la solución” forma parte de la misma. Ya he manifestado sobradamente mi opinión sobre la “hoja de ruta griega” que se viene imponiendo a los sufridos contribuyentes de la Zona Euro.
Ahora solo hace falta que se enteren nuestros políticos, los de España.
La economía española entró en recesión en el primer trimestre del año, al registrar una caída del PIB trimestral del 0,4% y presenta “ciertos riesgos a la baja” de cara a los próximos trimestres por los “posibles avatares” de la crisis de deuda, según las estimaciones del Banco de España recogidas en su boletín económico de abril. La entidad que gobierna Miguel Ángel Fernández Ordóñez estima además que el PIB se contrajo un 0,5% en tasa interanual durante el primer trimestre del año, lo que acabaría con una racha de siete trimestres consecutivos de subidas interanuales. En el cuarto trimestre de 2011, la economía española se contrajo un 0,3% en tasa intertrimestral, por lo que la caída del 0,4% esperada por el Banco de España supondría la vuelta de España a la recesión técnica (dos trimestres consecutivos de crecimiento negativo).
Las estadísticas, una vez más, muy por detrás de la realidad económica del país ¿Hemos entrado en recesión?¡No hemos salido! Al menos los ciudadanos de a pié, políticos y grandes fortunas juegan en otra división.
Y el paro en el 24%, 200 puntos básicos más que a finales de 2011. Eso si, lo prioritario es el control presupuestario.
Este será tema para otro artículo, pero cada vez veo más claro que a nuestros parados (digo nuestros porque son de todos y en todas las familias ya tenemos varios) se les está aplicando el trato habitual de los campos de refugiados. ¡Calla y aguanta, que bastante tenemos con reconocer que existes!, pero de acciones encaminadas a restituir su dignidad “na de na”.
José Barta; 23 de abril de 2012
Tras las vacaciones navideñas publiqué, en Diario Financiero, un pequeño cuento, con su correspondiente moraleja como corresponde a un cuento que se precie, en el que trataba de poner de manifiesto el “culto” que muchas instituciones públicas prestan a algunos “gurús” que en el fondo no pasan de ser grandes embaucadores: Estos mares no me sirven
Uno de los lemas de mi equipo de trabajo, que se recogía en el encabezado de la publicación diaria de Flashinmobiliario, es la célebre frase del Premio Nobel Alexis Carrel “Poca observación y muchas teorías llevan al error. Mucha observación y pocas teorías llevan a la verdad”. La tratamos de seguir al máximo de nuestras posibilidades y de las de los proyectos que acometemos. Alexis Carrel, como extraordinario medico sabia que la vida o la muerte, el bienestar o el sufrimiento, siendo ineludible en última instancia, en demasiadas ocasiones son anticipados y exacerbados por la incompetencia o el prejuicio de los “profesionales”. Algo parecido entiendo que está sucediendo en la Unión Europea, en general, y en España, en particular. Continue reading…
Ayer publiqué un artículo en el que criticaba la estrategia seguida por Bankia para la venta de sus activos inmobiliarios. Lejos de conseguir su objetivo – venderlos al mejor precio “posible” – afloraba sus dudas sobre el interés del mercado por los mismos y cuestionaba el valor de sus acciones, tratando de mejorar su atractivo con técnicas del Círculo de Lectores, que para este son buenas, pero no son extrapolables a una entidad financiera que cotiza en Bolsa, que es lo que no parece que se hayan enterado todavía en la Alta Dirección de Bankia.
Hoy quiero exponerles el caso opuesto: La estrategia de “éxito” diseñada, y puesta en práctica, por el Banco de Santander.
Los profesionales que verdaderamente conocen el sector inmobiliario, con un mínimo de perspectiva histórica, saben que la venta de viviendas tiene una relación directa con el importe de la cuota mensual del crédito hipotecario.
Que esta sea asumible por un mayor o menor número de familias facilitará o dificultará su venta.
Este principio comercial unido a un importante esfuerzo de provisión de créditos inmobiliarios, por parte del Santander, han dado lugar a una agresiva estrategia comercial con resultados espectaculares. Continue reading…
